Я рекомендую внести задаток при первой же возможности. Это может быть сделано для того, чтобы узнать у покупателя дату оформления сделки, прекратить торг или проверить документы. Договоритесь в письменном виде о задатке в размере не менее 5-10% от стоимости недвижимости. Для подтверждения используйте выписку из Единого государственного кадастра недвижимости, о заказе которой я говорил в самом начале.
7 шагов, которые помогут быстро продать земельный участок
Агенты по недвижимости любят заключать с продавцами эксклюзивные договоры, в которых они юридически закрепляют свои услуги и даже запрещают вам выставлять собственные предложения о продаже. Поэтому я вижу только преимущества в том, чтобы продать недвижимость самостоятельно, как я объясню ниже. Все, что вам нужно сделать, это подготовить документы и потратить немного времени на совершение сделки.
Документы, необходимые для продажи земельного участка:
- Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
- Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
- Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.
Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРЮЛ стоит 350 рублей (700 рублей для юридических лиц). Если вы хотите получить информацию дешевле, рекомендую заказать выписку через «Быстрые документы» — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение суток, данные официальные — из Единого государственного реестра юридических лиц (Росреестра).
Свидетельство из ЕГРЮЛ, которое я недавно заказал через «Быстрые документы».
Шаг 2 — рассчитать оптимальную цену
- Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
- Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
- Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
- Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
- Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
- Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
- Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.
Чем ниже цена, тем больше вероятность продажи. Если нет спешки, рекомендую «просканировать рынок» — начать продажу с самой высокой цены и постепенно ее снижать. Например, снижайте цену каждые 2 недели.
Шаг 3 — подготовить участок к продаже
- Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
- Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
- Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.
Когда участок будет готов — отправляйтесь на поиски покупателей. И здесь я должен предупредить вас, что земля — это сезонный товар. Пик продаж приходится на март-апрель и сентябрь-октябрь. Поэтому не расстраивайтесь, если вы не успеваете в пик сезона; ваш лучший помощник в любую погоду — цена. Ликвидный участок будет продан в течение 1-3 месяцев, но если цена на него завышена, он может не продаться в течение года.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Оцените, когда лучше всего продавать дачу — это факт, что сезон влияет на стоимость недвижимости. Дачи обычно используются только летом, поэтому цена варьируется в зависимости от сезона.
Если вы хотите продать дачу не сейчас, а в будущем, вы можете сами оценить динамику цен. Найдите пять или десять предложений по примерно одинаковым домам и запишите цены, либо определите среднюю цену и запишите
Если у вас нет времени или желания следить за рынком недвижимости, воспользуйтесь нашими советами о том, как быстро и выгодно продать дачу. Агенты по недвижимости отмечают, что лучшее время для продажи — это соmmе r: время, когда все отдыхают, в том числе и дачная недвижимость. Стоимость недвижимости снижается примерно на 10-15 %, в редких случаях на 20-25 %. Если вы хотите продать дачу зимой по «летней» стоимости, то, скорее всего, не сможете привлечь потенциальных покупателей.
Coбepитe дoкyмeнты
Документы для продажи дачи лучше собрать заранее, чтобы вы могли быстро оформить сделку купли-продажи и передать право собственности покупателю. Вам понадобится целый пакет документов:
📁 Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Вы можете заказать ее онлайн на сайте Росреестра или забрать лично в Росреестре или ближайшем МФЦ. Стоимость зависит от формата документа и вида заявления. Выписка убивает двух зайцев одним выстрелом: во-первых, она показывает покупателю, что вы действительно являетесь собственником недвижимости, а во-вторых, доказывает, что на недвижимость нет ограничений и арестов. Лучше заказать две декларации — одну на недвижимость и одну на сам дом.
📁 Справка о несуществовании долгов. Согласно действующему законодательству, продавец не имеет права передавать право собственности на недвижимость, за которой числятся долги. Поэтому перед тем, как выставить участок на продажу, вы должны погасить все долги, а затем получить в садоводческом товариществе справку о несуществовании задолженности. Справка обычно выдается в день подачи заявления.
Технические документы. Вы должны предоставить покупателю план газоснабжения и других инженерных коммуникаций, а также инженерный план и земельную книгу участка. Технический план можно получить в Бюро технической инвентаризации, но процедура может занять до 2-3 месяцев: лучше запросить документы заранее. Земельный кадастр (за земельный кадастр отвечает Росреестр). Если земля или дом еще не зарегистрированы, необходимо это сделать.
📁 Дополнительные документы. Если вы купили недвижимость совместно с супругом, то необходимо получить и подтвердить его согласие на продажу, так как недвижимость считается совместной собственностью. Если недвижимость находится в совместной собственности, вы также должны получить согласие всех собственников. Если один из собственников является несовершеннолетним, вы должны получить согласие органа опеки и попечительства.
Оформление документов всегда может занять больше времени, чем ожидалось. Поэтому лучше всего выполнить все формальности заранее.
Если у вас нет права собственности на недвижимость, сделка не будет одобрена. В земельном кадастре потребуется акт старого образца, выписка из Единого государственного реестра недвижимости или другое доказательство того, что вы являетесь собственником недвижимости. Поэтому приватизируйте свою недвижимость, если вы получили дачу в подарок или унаследовали ее, не оформив в собственность
Приватизированную дачу лучше продать. Конечно, можно продать и незарегистрированную собственность, но цена должна быть очень низкой, так как покупатель рискует.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Многие агенты по недвижимости рекомендуют, что лучший способ продать садовый участок — это подготовить его к просмотру. Ухоженные, привлекательные участки всегда ценятся выше, чем те, за которыми не ухаживали.
Таким образом, вы повышаете ценность участка в глазах потенциальных покупателей:
🔹 Уберите старую мебель, сломанную технику и прочий хлам из шкафов, из комнат, с участка — вынесите его, например, на свалку,
🔹 наведите порядок на участке: подстригите газон, уберите спиленные деревья, аккуратно сложите садовые инструменты и другие предметы,
🔹 провести косметический ремонт — например, поклеить новые обои, покрасить забор, отремонтировать перила, установить плинтусы,
🔹 проверьте крышу — осмотрите ее, заделайте щели, если они есть, и убедитесь, что крыша не протекает,
🔹 почините коммуникации — почините трубы и систему водоснабжения, проверьте, работает ли газовая система,
🔹 Уделите время внешнему виду недвижимости: почистите ее или сделайте косметический ремонт.
Чем лучше выглядит недвижимость, тем лучше вы сможете ее продать. На рынке недвижимость, не требующая инвестиций, ценится выше — если вы сможете предложить покупателям такую недвижимость, вы сможете получить хорошую цену.
Как оформить сделку
Продажа недвижимости в сельской местности может быть оформлена простым письменным или нотариальным актом. В некоторых случаях нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно: например, если владелец или один из совладельцев недвижимости является несовершеннолетним, недееспособным или инвалидом, а также при продаже доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма полезна, когда продавец и покупатель сельской недвижимости в момент сделки находятся в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы на встречу в одном месте. В настоящее время сделки проводятся нотариусами дистанционно, каждая из сторон обращается в удобно расположенную для них нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже общаются между собой в электронном виде», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и землю должны быть в порядке (Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS)
Как вести расчеты
Наибольший риск для продавца при продаже сельской недвижимости возникает на этапе оформления сделки. Если стороны заключают письменное соглашение и берут на себя ответственность за сроки и последовательность платежей, возможны различные последствия — от передачи неполной суммы до отказа покупателя платить вообще. Сложности могут возникнуть, если переход права собственности будет приостановлен или в Едином государственном реестре предпринимателей будет отказано в регистрации. Поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт в договоре, касающийся сроков передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при нотариальной сделке вся ответственность за сделку лежит на нотариусе. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит их на счет продавца сразу после регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по каким-либо причинам не состоится, деньги возвращаются покупателю.
«Депозитный счет также полезен при покупке недвижимости в рассрочку, если покупатель не может сразу заплатить всю сумму за дом. Стороны договариваются, устанавливают сроки оплаты, и только после поступления последнего платежа на счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности нотариус перечисляет всю сумму на счет продавца», — рассказывает нотариус Ольга Фрик.
Читайте также:
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Подготовка недвижимости к продаже проще, чем подготовка недвижимости с домом, ванной и гаражом. В предыдущей статье мы рассказали, как быстро продать земельный участок с домом.
Вы также можете ускорить продажу недвижимости, воспользовавшись услугой. Предложите потенциальному клиенту отвезти его на объект и составить предварительный договор. По дороге поговорите о причинах продажи недвижимости, об участке и соседях. Эти вопросы все равно следует обсудить. Если покупатель со всем согласен, предложите ему подписать предварительный договор и назначьте встречу у нотариуса. Будьте вежливы, чтобы покупатель чувствовал себя комфортно и сделка прошла гладко. Таким образом, вы быстрее продадите свою недвижимость.
Как узнать стоимость участка
Самый простой способ — обратиться в агентство недвижимости или к профессионалу, который занимается продажей земли и домов. Они оценят стоимость земли, помогут вам подготовить документы и объяснят, как нужно подготовить землю к продаже.
Чтобы принять решение самостоятельно, составьте собственную информацию по основным критериям и сравните ее с другими предложениями.
Поиск земельных участков в вашем регионе на Avito и Яндекс.Недвижимость
Основные критерии стоимости земли:
- средняя стоимость сотки в районе;
- размер участка;
- вид собственности (назначение);
- наличие документов;
- транспортная доступность;
- отсутствие фабрик/свалок в радиусе 10 км;
- наличие коммуникаций (свет, газ);
- результаты георазведки (грунтовые воды, состояние недр, качество земли);
- качество ближайшего окружения: соседи, водоем, лес;
- состояние участка (мусор, валуны, деревья, ландшафт).
Как установить цену:
- Узнав среднюю стоимость сотки в районе . Посмотрите 10-20 объявлений в своей районе и посчитайте среднюю стоимость сотки. Оцените участок по критериям и выставьте цену. Если звонков нет в течение 15 дней, а просмотров много, то снизьте цену на 2% и ждите.
- Сравнив участок с участком соседей. Если вы видите, что сосед продает участок 10 соток за 800 000 р. и у него на территории бардак, участок рядом со склоном, а георазведки, которую вы провели, у него нет, то смело ставьте цену выше.
- Обратиться к оценщику. Он оценит участок, выдаст заключение, подскажет, что сделать, чтобы увеличить стоимость участка.
- Использовать онлайн-калькуляторы на различных сайтах. Вы вводите информацию, а калькулятор определяет приблизительную стоимость участка. На 100% верить этим цифрам нельзя и, возможно, придется оставить номер телефона для получения результатов, но информацию для дальнейших размышлений вы точно получите.
Какую бы цену вы ни установили в объявлении, помните, что покупатель захочет купить землю дешевле. Небольшой торг всегда уместен, поэтому заложите в цену земли нужную сумму.
Самостоятельная продажа
Вам будет легче продать участок самостоятельно, если вы знаете, чем интересуется потенциальный клиент. Retail-Realty собрал самые важные для покупателя характеристики участка.
Ответ на вопрос «Как быстро продать земельный участок в Подмосковье?» кроется в характеристиках, которые ищет покупатель земельных участков в Подмосковье:
- Тип земельного участка : ИЖС, СНТ, ЛПХ. Если участок подходит для строительства дома и прописки, то напишите об этом в рекламном объявлении. Многие люди плохо знают разницу между СНТ и ИЖС. Облегчите покупателю задачу.
- Транспортная доступность — как далеко участок находится от МКАД и ближайшего метро. Напишите эту информацию первым делом. От этого сильно зависит цена. Например, в 35 км по Каширскому шоссе цена за сотку — от 250 000 р., в 50 км от Москвы уже от 120 000 р. Расскажите, сколько займет путь до шоссе, МКАД и метро. Есть ли общественный транспорт, какой и как далеко ближайшая остановка.
- Размер участка и возможность расширения. Сколько соток — это важно. Однако далеко не все собственники рассказывают, что соседние участки тоже продаются. В рекламном объявлении обязательно укажите, если есть возможность расширения за счет других участков или ничейной земли.
- Расстояние до магазина, аптеки, озера, леса. Здесь не угадаешь. Одному нравится река рядом с домом и комары вечером, другому хочется ходить за грибами, ягодами и отгонять кабанов от кабачков. Лучше честно рассказать, как обстоят дела вокруг участка: какое расстояние до леса, озера, реки, есть ли там пляж и т.д. Любая информация не будет лишней.
- Кто продает : частный собственник или девелопер. Девелоперы покупают много земли, делят на участки, подводят коммуникации, выравнивают, регистрируют, а потом распродают. У частного собственника участок, как правило, дешевле, чем у девелопера, что может привлечь часть клиентов. Если вы собственник, то сфотографируйте себя на участке, дайте клиенту возможность посмотреть ваши социальные сети и позвонить напрямую. Честность и открытость в этом случае лучшие продавцы, так как на рынке Подмосковья очень много специалистов по продаже земли, маскирующихся под собственников.
- Как далеко коммуникации. Большинству покупателей интересны электричество и газ. Без газа можно разориться на счете за электричество ближайшей зимой, а без электроэнергии будет совсем плохо. Канализация и вода — вторичные вопросы, но им тоже нужно уделить внимание. Если вы знаете, что сосед пробурил скважину 50 метров и у него идет чистая вода, то расскажите это покупателю в объявлении. Его заинтересует эта информация.
- Почва, грунтовые воды и запахи. Если обследовали недра перед покупкой, то расскажите об этих документах, отсканируйте их и подготовьте к отправке потенциальным клиентам. Если же обследование не проводилось, то можно его провести для более быстрой продажи участка или подождать, когда обследование проведет клиент, чтобы сбить цену.
Это ключевые вопросы для земельного участка. Еще один вопрос, который можно не задавать — «Почему вы продаете?». Этот сложный вопрос задают клиенты, которые ожидают ловушку. Есть ли поблизости завод или свалка? Есть ли дюжина на земле, и весной участок будет полностью затоплен близлежащим ручьем? Чем разумнее будет ваш ответ, тем лучше. Отвечайте так, чтобы у человека не осталось сомнений. Простой способ: «Я продаю, потому что у меня нет денег на строительство. Проблемы с работой из-за (недавний кризис: падение цен на нефть, COVID-19)».
Давайте теперь разберемся, как продать собственную недвижимость после сбора всех документов. Большинство людей обращаются к опытным риэлторам, и это разумно, но любой потенциальный покупатель может и сам принять участие в процессе. В этом случае следует помнить, что процесс продажи проходит в несколько этапов.
Шаг №1 – Поиск покупателя
Вам необходимо заранее подумать о покупателях. Лучше всего подготовить и разместить объявление заранее, особенно если вы хотите продать недвижимость как можно скорее. Продавец всегда теряет много денег при поспешной сделке. Страхование также важно. На рынке земли много мошенников. Мало найти покупателя, нужно еще убедиться, что он честен в своих намерениях. Существуют различные способы поиска покупателей:
- Зарегистрироваться на самых распространенных ресурсах, где можно выставлять бесплатные объявления о продаже (Авито, Юла).
- Поместить рубрику в социальные сети через свой аккаунт.
- Напечатать объявление в местной газете. Многие граждане до сих пор приобретают подобные издания для мониторинга рынка (Из рук в руки).
- Набрать текст на компьютере или написать от руки, чтобы развесить листовки на остановках.
- Выкладывайте информацию о своей собственности на форумах, где обсуждается покупка и продажа земли.
Один из важных аспектов — убедиться, что объявление хорошо написано. Информация должна быть краткой и позитивной. Если такой раздел публикуется в интернете, стоит загрузить фотографии. Наглядное пособие всегда привлекает больше претендентов. Описание должно включать:
- Площадь земли.
- Расположение.
- Наличие хозяйственных построек.
- Близость лесного массива
- Наличие водоемов.
- Инфраструктура.
- Свои контактные данные.
- Цена.
Цена недвижимости должна быть несколько завышена, и следует указать на целесообразность переговоров. Некоторые продавцы не указывают цену, а пишут, что цена обсуждаема. Не прибегайте к такому трюку, потому что заинтересованных лиц может быть больше, но многие из них будут звонить и спрашивать о цене. Объявление должно быть конкретным. В этом случае, если кто-то позвонит, значит, цена для него приемлема и он уже будет интересоваться отдельными нюансами.
Шаг №2 – Презентация и переговоры
Многие продавцы не понимают, зачем им нужно презентовать свою недвижимость. Ведение переговоров и правильная презентация недвижимости значительно повышают шансы на хорошую сделку. Чтобы понять, как быстро продать недвижимость, проведите переговоры с потенциальным покупателем по следующей схеме:
- Назначьте встречу в удобное для покупателя время. Предложите довести клиента до места, если он не располагает своим транспортом.
- Перед встречей убедитесь, что состояние надела хорошее: нет мусора, бездомных собак на территории и тд.
- При осмотре земли, комментируйте процесс. Дополняйте свой рассказ фактами, которые были бы полезны покупателю: плодородная земля, хорошие соседи, удобная транспортная развязка и тд.
- Если заметно, что клиенту все нравится, предложите оформить предварительный договор купли-продажи. Настаивать на этом не стоит, потому что потенциального покупателя это может смутить.
- Любой клиент требует к себе уважения. Попробуйте расположить к себе человека, но и не бойтесь демонстрировать свою точку зрения.
Видео описание
Для получения дополнительной информации о том, как продать землю, посмотрите это видео:
Шаг №3 – Заключение договора и регистрация в Росреестре
Земля всегда пользовалась и будет пользоваться спросом, независимо от того, в каком районе она продается. Рассмотрев пошагово, как быстро продать земельный участок в Подмосковье, хотелось бы отметить заключительный этап процесса. После того как назначена дата встречи и выбран нотариус, стороны должны представить следующий пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность всех участников процесса. Если за продавца выступает доверенное лицо, то он должен предоставить свой паспорт и нотариально заверенную доверенность.
- Выписка из реестра или свидетельство права собственности.
- Кадастровый паспорт, межевой и технический план.
- Если владелец земли состоит в браке и надел приобретался в этот период, то требуется предоставить разрешение супруга на осуществление сделки в письменном виде, заверенное нотариусом.
- Справка, которая сообщает об отсутствии хозяйственных построек на земле, а если они имеются, то документы из БТИ, подтверждающие, что строения зарегистрированы.
- Договор купли-продажи.
- Справка из Росреестра о том, что на данной собственности нет обременений.
- Оплаченная госпошлина, которая взимается за осуществление сделки.
Важно! Все документы должны быть заранее скопированы.
Сделка не состоится, если все стороны не будут присутствовать в нотариальной конторе. Договор должен быть составлен в трех экземплярах и подписан в присутствии нотариуса. Затем назначается дата подачи документов в регистрационный орган. Только после того, как чиновник примет документы, можно проводить расчет. Передача права собственности происходит в течение 30 дней после подачи документов.
Предупреждение! Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи. В нем можно оговорить все нюансы, вплоть до форс-мажорных ситуаций. Без регистрации договора в Росреестре сделка не действительна и смены собственника не происходит.
Заключение
Продажа земельного участка — это длительный процесс, к которому нужно готовиться заранее и контролировать каждый этап. Если у вас нет необходимости срочно продать участок, не стоит торопиться. После размещения объявления поговорите с потенциальными покупателями и уточните свою позицию. Остерегайтесь мошенников и не заключайте договоры без нотариуса.
Еще немного осторожности!
Напишите в комментариях, как вы считаете, безопаснее ли продавать через профессионалов или выгоднее искать покупателей самостоятельно?
