- Приусадебные. Такие земельные участки располагаются непосредственно на территории населенного пункта. Они предназначены не только для строительства жилых домов, но и для ведения хозяйственной деятельности, что создаёт возможность осуществлять самостоятельное ведение домашнего хозяйства и заниматься самообеспечением.
- Полевые. Эти участки располагаются за границами населённых пунктов и предназначены исключительно для сельскохозяйственных работ. Здесь строительство жилых домов не разрешено, что означает, что такие участки используются только для сельского хозяйства.
Как и в какую категорию перевести земельный участок и виды разрешенного пользования
Итак, в конечном итоге вы приобрели участок земли в пределах города или другого населенного пункта. Не стоит спешить с покупкой строительных материалов и началом строительства вашего идеального коттеджа. Прежде всего, следует тщательно разобраться в правовом статусе вашего земельного участка.
Существует несколько категорий земельных участков и вариантов разрешенного использования. К примеру, жилые объекты можно возводить на землях, отведённых под садоводство, приусадебное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Каждая из этих категорий имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо учитывать при принятии решения.
Садовый участок
Процесс упрощения различий в правовом статусе различных категорий земельных участков начался в 2008 году. С этого времени многие дачники, которые проводят на садовых участках как летние, так и зимние месяцы, могут зарегистрироваться по месту жительства, при условии, что участок располагается на землях поселений, а сам дом является капитальным.
В отличие от старой системы учета жилого фонда, нынешние правила относит к жилым помещениям любые строения, объективно пригодные для круглогодичного проживания. Это означает, что даже утепленные дачные домики могут считаться жилыми домами.
С введением с 2018 года понятия «жилое строение» ваш садовый дом теперь может удовлетворять условиям для постоянного проживания.
Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС
- Участок должен стоять на кадастровом учёте — согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Существуют подробные инструкции с изображениями, как проверить, стоит ли ваш участок на кадастровом учёте. В кратком виде: если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) указан кадастровый номер, значит он зарегистрирован. В случае отсутствия кадастрового номера, в документах может быть указан условный номер или адрес. Введите условный номер или адрес на странице со справочной информацией Росреестра. Если не удалось найти данные, то это означает, что участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому прежде всего необходимо поставить участок на кадастровый учет. Это можно осуществить одновременно с переводом в ИЖС. Это большая тема, которую я планирую разобрать в отдельной статье.
Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы участка определены.
Границы участка не определены.
Этот участок можно перевести в ИЖС.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Необходимо выяснить территориальную зону участка, чтобы понять, является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать, так как:
- Если ИЖС указано как основной вид разрешенного использования (ВРИ), то инструкции по переводу различаются. Если как условно разрешенный, то потребуется другая инструкция.
- Если ИЖС не указано ни как основной, ни как условно разрешенный, то осуществить перевод участка невозможно.
В каждом населенном пункте местные власти разрабатывают свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), а также Генеральный План развития территории. С помощью этих документов можно определить территориальную зону и виды разрешенного использования земельного участка.
Изучать данные гораздо удобнее на компьютере, чем на мобильном устройстве. Например, я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Его кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
- Находим участок на кадастровой карте и запоминаем его положение. Введите кадастровый номер участка на официальном сайте Росреестра (кнопка поиска располагается слева вверху карты) или просто найдите участок вручную. Обязательно запомните его расположение, так как это нужно будет для дальнейших шагов. Участок для примера показан внизу (нажмите на картинку для увеличения)
- Теперь необходимо найти Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) данного города или поселка. Обычно такие документы размещены на сайте местной администрации. Введите в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) следующее сочетание — название города/поселка, название области, администрация, правила застройки и землепользования. Например, я ввёл — «Видное Московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.
На появившейся странице сайта администрации должны быть представлены ПЗЗ в виде текстового документа (необходимо скачать) и карта поселка или города, названные по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.д. В общем, нужно скачать как текстовый документ с ПЗЗ, так и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, в котором также будет содержаться карта. Если вместе с ПЗЗ карты нет, необходимо найти Генеральный план города или поселка. Чтобы сделать это, выполните аналогичное действие в поисковой системе, введя «название города/поселка название области администрация генеральный план». В моем случае запрос выглядел так — «поселение Видное Московская область администрация генеральный план». 
- Найдите нужный участок на карте или в Генплане. Запомните его расположение на кадастровой карте, в частности контуры границ местности вокруг него, а также какие-то дополнительные ориентиры. Найдя такие же ориентиры на карте или в генплане, вы сможете легче идентифицировать участок.
Данное расположение на кадастровой карте.
Какую деятельность можно вести на территории ЛПХ
Наверняка вас интересует, какую выгоду может принести оформление земельного участка как личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
Это открывает возможности для ведения сельского хозяйства как для собственных нужд, так и для продажи. При этом единственным налогом, который нужно будет уплачивать ежегодно, является земельный налог, который составляет приблизительно 1/300 часть кадастровой стоимости участка. Как правило, она значительно ниже рыночной стоимости.
Не нужно оформлять статус самозанятого или платить налоги на профессиональный доход.
Важно помнить, что на территории ЛПХ, кроме вас, могут работать только ваши близкие родственники. Закон не устанавливает четкой степени родства, что даёт определенную гибкость в организации труда.
Существует множество вариантов, как можно извлечь финансовую выгоду на ЛПХ, используя дары природы:
- выращивание и продажа на рынке любых разрешённых сельскохозяйственных культур: фрукты, овощи, зелень, цветы, зерновые и т.д.;
- организация пасеки для продажи мёда (как оптом, так и в розницу);
- открытие мини-птицефабрики и продажа яиц, цыплят или мяса птицы;
- разведение домашних животных, таких как свиньи или овцы (в том числе продажа шерсти).
На территории ЛПХ допускается строительство исключительно некапитальных сооружений.
Практика показывает, что разведение крупного рогатого скота на небольших участках земли является неэффективным решением.
Кроме этого, допускается производство других продуктов, например, биогумуса. Однако в таком случае потребуется регистрация индивидуального предпринимателя (ИП), так как удобрения не включены в перечень продуктов, производство которых на территории ЛПХ не облагается налогами.
Как оформить ЛПХ: пошаговая инструкция
Прежде всего необходимо найти подходящий земельный участок. В этом поможет Департамент имущественных и земельных отношений (ДИЗО), где располагается вся информация о назначении земель в вашем регионе.
Нет нужды обращаться в налоговую инспекцию для оформления ИП или, тем более, общества с ограниченной ответственностью (ООО). Достаточно обратиться в администрацию района или населенного пункта. Чиновники внесут новую запись в похозяйственную книгу.
Необходимая информация для оформления ЛПХ:
- Данные паспорта владельца ЛПХ и всех членов его семьи.
- Кадастровый номер участка (можно узнать в Росреестре) и его размеры.
- Количество домашних животных или птиц (если таковые имеются).
- Сведения о сельскохозяйственной технике и оборудовании.
С момента внесения этой информации в похозяйственную книгу, земля будет считаться вашим личным подсобным хозяйством.
Если вы запутались в нюансах законодательства и нуждаетесь в помощи, обратитесь в Совкомбанк! С нашей услугой «Спроси юриста» личный консультант будет на связи 24 часа в сутки, семь дней в неделю. Оформите онлайн-заявку прямо сейчас и избавьте себя от необходимости заниматься юридическими вопросами!
Нуждаетесь в срочной юридической помощи в данный момент? Обращение за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самый надежный вариант. Воспользуйтесь услугой МультиЮрист. За небольшую абонентскую плату, квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым различным вопросам.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из основных отличий между участком ЛПХ и участком ИЖС заключается в их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость участков для индивидуального жилищного строительства, как правило, значительно превышает стоимость участков для ЛПХ, что также позволяет продавать такие участки дороже. Однако не стоит забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка также возрастает и размер земельного налога.
Прежде всего, нужно убедиться в том, что участок соответствует всем требованиям для ИЖС:
- Участок расположен в границах населенного пункта;
- Проведено межевание участка;
- Участок находится на кадастровом учете (это можно проверить на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).
К тому же, необходимо удостовериться в наличии двух документов, утверждаемых местными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):
- ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида использования территории, на которой находится земельный участок;
- Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.
Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?
Если участок расположен в пределах населённого пункта, то для этого достаточно изменить основной вид разрешённого использования данного участка.
Для того чтобы перевести вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС, необходимо:
Шаг 1. Проверить участок на соответствие необходимым требованиям
Если потребуется, сначала необходимо провести кадастровый учёт участка.
Если ИЖС указано как условно разрешенный вид использования, то необходимо получить разрешение местной администрации.
Шаг 2. Подать заявление в Росреестр
Заявление об изменении вида разрешенного использования можно подать через МФЦ или в электронном виде на портале Госуслуги.
К заявлению потребуется приложить следующие документы:
- паспорт владельца;
- справка или выписка из информационной системы градостроительной деятельности;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
Изменения будут зарегистрированы в срок до 7 рабочих дней.
Видео описание
Смотрите видео с рекомендациями о том, как осуществить перевод ЛПХ в ИЖС:
- В течение 30 дней после подачи заявления заявителю приходит уведомление о проведении первого заседания комиссии.
- Проходит первое заседание комиссии, где рассматривается вопрос о проведении публичного слушания.
- При положительном решении, через 2-4 месяца заявителю направляется уведомление о проведении публичного слушания.
- Проводится второе заседание комиссии, на котором путем голосования принимается окончательное решение. Заявитель также получает предварительное уведомление.
Если комиссия примет положительное решение, она направляет рекомендации главе администрации, который, как правило, утверждает предложение. В итоге, собственник получает разрешение о переводе в письменном виде.
Если разрешение уже имеется или оно не требуется, владелец земли оплачивает государственную пошлину и подает заявление с документами в местный Росреестр или через МФЦ. Обычно изменения в кадастре выполняются в течение 7 дней. В установленный срок заявитель приходит за постановлением и выпиской из ЕГРН.
Коротко о главном
На территории ЛПХ допускается только ведение сельскохозяйственных работ, в то время как на территории ИЖС можно построить капитальный дом с возможностью прописки, провести необходимые коммуникации и использовать городскую инфраструктуру. При этом, для перевода участок должен быть зарегистрирован с установленными границами, находиться в населенном пункте и иметь соответствующий вид использования.
Процесс перевода ЛПХ в ИЖС включает 4 этапа:
- Определение вида пользования и территориальности.
- Получение справки из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
- Запрос в местной администрации.
- Внесение изменений в Росреестр.
Документы с заявлением подаются в местные органы администрации и в Росреестр или МФЦ.
