Как перевести садовый дом из нежилого в жилой

Переход статуса дома на жилой, даже если он эксплуатируется как летняя дача, открывает возможности для экономии на расходах по электричеству. Чтобы воспользоваться преимуществами сельского тарифа, необходимо изменить статус на жилой дом. В случае с садовым домом это сделать не удастся.

Сколько времени потребуется для перевода садового дома в жилой?

Среднее время, необходимое для преобразования садового дома в жилой, составляет от 2 до 3 месяцев для граждан, проживающих в России. Как пояснили специалисты Федеральной кадастровой палаты в интервью «Российской газете», значительная часть этого времени — до 45 дней — может быть отведена на согласование заявления местными властями.

Следует помнить, что переведение строения из одной категории в другую является лишь завершающим шагом в этом процессе. Сначала необходимо преобразовать садовый дом, предназначенный для временного сезонного проживания, в капитальное строение, где возможно круглогодичное проживание.

Какой дом можно считать жилым?

Комфортное проживание в доме на протяжении всего года возможно только в капитальных строениях. Капитальное строение подразумевает надежную связь с землёй и основание, построенное на прочном фундаменте, а не на временных конструкциях, таких как сваи, бревна или подпорки.

Жилой дом должен обладать прочными несущими конструкциями и надежной крышей. К нему обязательно нужно подключить электричество, а также холодное водоснабжение (а по возможности и горячее), организовать водоотведение (канализацию), а также установить системы отопления и вентиляции. В районах, где есть доступ к газу, отопление может быть организовано за счет газовых систем. В случае отсутствия газоснабжения, для обогрева домов используется электричество или традиционные системы отопления, например, печи и камины.

Также допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей, в тех регионах, где отсутствуют централизованные инженерные сети.

Важно, чтобы температура в жилых помещениях поддерживалась на уровне не менее +18 градусов круглогодично. Высота потолков в комнатах и кухне должна составлять не менее 2,5 метра, а в коридорах и мансarde — 2,1 метра. Допускать наличие естественного освещения, то есть окон, обязаны все жилые комнаты и кухни.

Что прописано в законе?

Законодательство определяет садовый дом как здание, предназначенное для временного проживания в тёплое время года. Таким образом, садовый домов считается сезонным, и, как правило, не оборудован коммуникациями, такими как газопровод, электрическая сеть или водопровод. Однако в последние годы, наблюдается рост количества людей, которые начали использовать свои дачи для постоянного проживания, что привело к активному строительству домов, пригодных для жилых нужд в течение всего года. Однако получить прописку в таких домах было невозможно, и для этого требовалось перевести садовый дом в статус жилого. Ознакомление с законодательными требованиями крайне важно для корректного выполнения этой процедуры.

В 2017 году вступил в силу новый закон, номер 217, посвящённый вопросам садоводства, который начал свое действие в 2019 году. По этому закону, перевод садового дома в жилой стал возможным довольно просто. Для постоянного проживания необходимо удостовериться в соответствии здания всем установленным требованиям законодательства. Например, применимо Постановление Правительства, принятое в 2006 году под номером 47.

При переводе дачного дома в жилой необходимо выполнить определенные условия. Он должен находиться на территории, отведенной под огородничество или садоводство. Также возможно размещение такой постройки на участке, где расположены другие жилые здания. Признание садового дома жилым осуществляется на основании проверки состояния всех несущих конструкций, которые не должны иметь следов деформации, поскольку это может привести к риску обрушения.

Во время процесса перевода здания в жилое, участок должен быть полностью обеспечен необходимыми коммуникациями. Строительные конструкции, расположенные снаружи, обязаны быть теплоизолированными, чтобы обеспечить возможность круглогодичного проживания, исключая попадание влаги и осадков в помещения.

Каждый дом может быть переведен в статус жилого, если в нем предусмотрена жилая комната, а также обязательные кухонная зона и санузел. Пол должен находиться выше уровня земли. Кроме того, жилые помещения не могут размещаться в подвалах. Процесс регистрации как жилого требует согласия всех собственников, если таковые есть. В случае отказа в этом процессе юристы рекомендуют обжаловать принятое решение в судебном порядке.

С 2019 года все новые строения на садовых участках рассматриваются как объекты жилого типа. Для строений, возникших до этой даты, специальное оформление не требуется. В выписке из Росреестра должна быть указана категория, к которой относится постройка. Если такого указания нет, то дача считается нежилой, и необходимо пройти процедуру признания здания жилым. Она не исключает расположение в СНТ, на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или сельских территориях с разрешением. Чтобы уточнить статус здания, можно заказать выписку из Росреестра.

Получение разрешений

Знание того, как перевести дачу или садовый домик в статус жилых построек, значительно упрощает решение этой задачи. Первым шагом будет получение заключения о состоянии текущего здания. Для этого требуется привлечь специалистов для оценки состояния постройки. В заключении должны быть изложены все имеющиеся коммуникации, состояние конструкций, особенности фундамента и соответствие требованиям безопасности. Без этого заключения невозможно выполнить перевод садового дома в жилое сооружение. Оспаривание этого заключения может быть произведено исключительно в судебном порядке.

Можно ли ограничиться подготовкой только этого документа? Нет. Заключение о соответствии критериям жилого дома представляет собой важный, но не единственный необходимый документ. Для успешного оформления перевода дома в жилой необходим целый пакет различных бумаг. На всей территории страны, включая Московскую область, собственник обязан собрать следующие документы:

• выписка из Росреестра, которая выдается для земли и самого строения;
• заявление о переводе;
• перевод из садового домика в жилое невозможен без письменного согласия всех собственников, причём это согласие должно быть заверено у нотариуса;
• документ, подтверждающий личность заявителя.

Почему следует менять статус дачи в СНТ?

Статус жилого помещения открывает множество возможностей, недоступных для нежилой дачи на земельном участке садового товарищества, среди которых можно выделить:

• возможность присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства (прописка);
• экономия на оплате электроэнергии за счет получения сельского тарифа;
• возможность круглогодичного проживания на даче, при наличии всех необходимых коммуникаций и системы отопления;
• выше вероятность успешной продажи и возможность установить более высокую цену за постройку.

Каким требованиям должен соответствовать садовый дом для получения статуса жилого?

Требования, которые необходимо соблюсти, четко определены в жилищном законодательстве страны. В кратком формате, требования к садовому дому, чтобы он мог быть признан жилым, следующие:

• дом должен включать жилые комнаты и подсобные помещения (предбанник, кухня, ванная комната или душ, туалет или совместный санузел);
• жилые помещения должны быть изолированными, а сам дом должен классифицироваться как недвижимое имущество, пригодное для проживания;
• должен соответствовать обязательным и рекомендованным строительным нормам;
• должен соответствовать требованиям по пожарной безопасности;
• должен соответствовать требованиям по механической безопасности; несущие и ограждающие конструкции должны быть в исправном состоянии и не иметь разрушений или деформаций;
• наличие инженерных коммуникаций — электрическое освещение, горячее и холодное водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция (в тех СНТ, где отсутствуют централизованные сети, возможно отсутствие газопровода, водопровода и канализации, но допускается создание дворовых уборных с выгребом);
• должен быть обеспечен системой вентиляции для поддержания качественного воздуха;
• должен иметь доступ к качественной питьевой воде;
• должен соответствовать стандартам инсоляции и солнцезащиты;
• должен обеспечивать наличие естественного и искусственного освещения;
• должен быть адекватно защищен от шума;
• должен соответствовать параметрам микроклимата помещений;
• должен иметь допустимые уровни вибрации, электромагнитного поля и ионизирующего излучения.

Жилой или нежилой дом в СНТ: плюсы и минусы

Очевидные преимущества статуса жилого дома в СНТ:

1. Возможность подключения газа в рамках программы социальной догазификации.
2. При соблюдении дополнительных условий возможно получение постоянной или временной регистрации (прописки).
3. При продаже такой дом будет стоить дороже.

Однако у статуса жилого дома есть и негативный аспект: кадастровая стоимость жилого сооружения, как правило, выше, чем у нежилого, что приводит к повышению налога на недвижимость, который рассчитывается как процент от кадастровой стоимости.

Регистрация дома как жилого: требования

Требования к жилому дому для его регистрации изложены в части 2 Постановления Правительства № 47 от 28.01.2006 и в Градостроительном кодексе. В их числе:

• Капитальное строение на прочном фундаменте, которое не может быть перемещено без причинения повреждений конструкциям и утраты функциональности.
• Высота не должна превышать 20 метров и 3 надземных этажей. Разрешается наличие подвала или погреба.
• Структура должна состоять из жилых и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых нужд.
• Не должно быть намерения размежевания на отдельные объекты недвижимости.
• Необходимы инженерные коммуникации, как минимум электричество. Если в населенном пункте есть централизованное водоснабжение и канализация, дом обязан быть к ним подключённым.
• Строение должно быть отапливаемым, при этом конструкции должны обеспечивать поддержание температуры не ниже +18 градусов в зимнее время. Таким образом, дом должен быть должным образом утеплен. Разрешаются различные способы отопления, например, печное, газовое или электрическое, но с соблюдением всех норм и правил безопасности, изложенных в законе № 384-ФЗ о техническом регулировании безопасности зданий и сооружений.
• Необходима система вентиляции, удовлетворяющая санитарным нормам по воздухообмену.
• Высота потолков в жилых помещениях и на кухне должна быть не менее 2,5 метра; в вспомогательных — не менее 2,1 метра. Жилые помещения не должны располагаться в подвале или на цокольном этаже.
• Жилые помещения и кухня должны иметь окна.
• В домах с несколькими этажами мокрые зоны (кухня, санузлы) не должны находиться над жилыми помещениями, а санузлы не должны располагаться над кухней.
• Пол первого этажа должен находиться выше уровня земли.
• Строение должно соответствовать требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

В целом, требования к жилому дому в СНТ для постоянного проживания аналогичны требованиям для объектов индивидуального жилищного строительства.

Перевод садового дома в СНТ в статус жилого невозможен, если он не соответствует необходимым критериям, что может требовать практически полной реконструкции дачи, чтобы соответствовать всем установленным стандартам.

Кадастровая карта: индивидуальный жилой дом

Требования к объекту

Для успешного перевода дома в СНТ в жилой необходимо, чтобы дача и земля, на которой она находится, принадлежали заявителю (или нескольким) по праву собственности, чтобы отсутствовали ограничения и аресты на объектах, а здание не было признано аварийным. Кроме того, участок должен быть предназначен для строительства.

Для оценки пригодности объекта для постоянного проживания проводится экстрана. Специалисты проверяют соответствие ткани здания описанным выше требованиям по прочности стен, герметичности крыши, климатическим условиям, качеству воздуха и прочему. После экспертизы выдается обоснованное заключение о пригодности для круглогодичного проживания и подтверждении статуса капитального здания.

Подача документов

Чтобы воспользоваться услугой перевода дома в жилой, потребуется собрать следующий пакет документов:

• экспертное заключение;
• заявление с указанием кадастровых номеров;
• выписка из ЕГРН.

После этого необходимо подать собранные документы в орган местного самоуправления. В случае отказа в переводе дачи из нежилого в жилое в Москве, следует ознакомиться с обоснованием отказа, устранить выявленные недостатки и повторно подать пакет документов.

Специалисты нашей компании готовы помочь в процессе перевода садового дома в жилой, стоимость которого остается доступной. Мы проведем все необходимые экспертизы, соберем документальную базу и передадим документы на рассмотрение в местные власти.