Чтобы правильно выбрать участок, следует обратить внимание на соседние участки и выяснить, какой вид разрешенного использования (ВРИ) у них установлен. Если соседи могут строить дома или занимаются садоводством — это хороший знак. Однако, если рядом находятся участки под промышленное производство, это серьёзный повод для беспокойства и, возможно, выхода из сделки.
Как выбрать участок для строительства загородного дома
Если вы приняли решение построить свой загородный дом, следующее за этим — задача выбора и приобретения подходящего земельного участка. Однако это может быть сложной задачей, так как необходимо учесть множество факторов, таких как тип участка, его месторасположение, состояние дорог, а также качество воздуха в районе.
- Выбор типа участка;
- Изучение карт;
- Оценка состояния дорог;
- Узнать уровень грунтовых вод;
- Проверка наличия коммуникаций;
- Исследование окрестностей;
- Общее резюме.
Если подойти к выбору земельного участка слишком легкомысленно, вы можете столкнуться с рядом неприятных ситуаций, такими как шумные соседи, отсутствие необходимых коммуникаций, и трудности с доступом к вашему новому дому из-за плохих дорог. В статью мы подробно рассмотрим, как правильно выбрать участок для строительства частного дома.
Выберите тип участка
Чтобы осуществить грамотный выбор земельного участка для строительства, вам необходимо определить, для каких именно целей он вам нужен. В зависимости от назначения, земельные участки можно условно разделить на четыре группы.
- Участки огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ)
Эти участки предназначены для ведения сельского хозяйства, например, для выращивания овощей. На таких участках разрешено возводить лишь временные постройки, такие как сараи для инвентаря, погреба, душевые и т. д. Однако, если на таком участке будет построен жилой дом, получить права собственности на него не получится.
- Участки садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ)
Данный тип участков позволяет строить и регистрировать капитальные строения: жилые дома, дачи, гаражи и бани.
При соблюдении всех необходимых требований, например, если ваш дом не превышает три этажа, вы сможете оформить постоянную регистрацию. Преимущества участков СНТ заключаются в более доступной цене по сравнению с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также относительно низких налогах. Однако следует учесть, что за благоустройство территории и прокладку коммуникаций часто придется платить из собственного кармана.
- Участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Эти участки предназначены для разведения домашних животных, птицы и выращивания сельскохозяйственных культур. Участки ЛПХ подразделяются на два типа:
- Участки, находящиеся в пределах населённых пунктов. Они называются приусадебными, и на таких участках допускается строительство жилых домов для постоянного проживания.
- Участки за пределами населённых пунктов. Эти участки известны как полевые, и их использование ограничивается ведением сельского хозяйства, в то время как строительство на них строго запрещено.
Преимущество участков ЛПХ заключается в возможности перевода приусадебной земли в категорию ИЖС, что значительно увеличит ее стоимость. Недостатки же связаны с ограничениями по максимальной площади (не более 0,5 га) и запретом на строительство жилых зданий на полевых участках.
- Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Эти участки располагаются исключительно в населенных пунктах и на них вы сможете строить капитальные сооружения.
Преимущества участков под ИЖС заключаются в том, что в доме, построенном на таком участке, можно проживать на постоянной основе. Кроме того, владельцы имеют возможность проводить любые строительные работы, подключаться к общим коммуникациям и оформлять прописку для себя и членов своей семьи. Тем не менее, основными недостатками таких участков являются высокая стоимость и достаточно строгие требования к процедуре регистрации дома.
Итак, если ваша цель состоит в том, чтобы построить жилой дом для постоянного проживания, оптимальным выбором будут участки под ИЖС или ЛПХ (в границах населённого пункта). Для дачного отдыха или временного пребывания лучше выбрать участки СНТ или ДНП.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Определить оптимальный размер участка можно, основываясь на классической формуле: площадь жилого дома не должна превышать одну десятью от общей площади земельного участка. Таким образом, если вы планируете построить компактный одноэтажный коттедж площадью 100 м², то вам следует выбрать участок площадью не менее 10 соток.
Важно учитывать соразмерность между домом и участком. На участке в 10 соток можно построить более просторный коттедж, однако это может усложнить соблюдение строительных норм, касающихся расстояний от жилого дома до соседних зданий и проезда. Кроме того, в случае полной застройки не останется свободного пространства для сада, зоны для отдыха или бассейна.
Вот примеры разумного распределения площадей на участках различной площади:
- 6 соток — небольшой дачный домик или 1-2-этажный дом площадью 7×8 метров, с компактным огородом или зоной отдыха;
- 7-10 соток — дом более крупного размера (1 или 2 этажа) с навесом для автомобиля, баней, садом, небольшой зоной для бассейна или детской площадкой;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для досуга;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи с несколькими функциональными зонами.
Предельные размеры земельных участков:
Минимальный размер участка
Что касается минимального размера земельного участка, то эта информация содержится в Земельном Кодексе Российской Федерации. Согласно законодательству, минимальная площадь участка должна составлять не менее трех соток.
Как правило, девелоперы предлагают участки большей площади — начиная с 6 соток. На такой площади возможно разместить частный дом, парковку для автомобиля, теплицу, небольшой цветник и зону для отдыха на свежем воздухе.
Максимальный размер участка
Согласно действующему законодательству, максимальный размер земельного участка не имеет четких ограничений. Даже если девелопер не предлагает вам участок нужной площади, вы всегда можете приобрести несколько соседствующих наделов, объединить их и тем самым получить необходимую площадь для вашего проекта.
На участках площадью более 40 соток обычно строят большие жилые дома, в которых успешно могут проживать как минимум несколько поколений одной семьи, а также устраивать временное размещение гостей, друзей и родственников. Такие участки также позволяют построить баню, бассейн и создать различные хозяйственные постройки. При этом остается достаточное пространство для благоустройства в соответствии с пожеланиями владельцев.
Расстояние до города
Расстояние до населённого пункта существенно влияет на временные и финансовые затраты на поездки. Строительство повторяет эту динамику, требуя частых разъездов для доставки строительных материалов, перемещения рабочих, вызова специальной техники и получения мебели.
С увеличением расстояния до города, всё это обходится дороже. Кроме того, вам самим потребуется ездить на стройку ежедневно для контроля и организации строительных процессов. Каждый киломètre пути от Екатеринбурга до вашего строящегося дома может оказаться значительным дополнительным расходом.
Категория земель
Зд
есь нужно помнить, что жилые дома можно строить только на землях, относящихся к населённым пунктам и предназначенных под ИЖС. В некоторых случаях также можно рассмотреть земли сельскохозяйственного назначения, но в таком случае допустимые виды использования будут ограничены только садами и личными подсобными хозяйствами. Однако, даже при этом, зарегистрировать дом будет возможно, прописаться в нём — нет.
Другие категории земель для строительства жилых домов явно не подходят, и экспериментировать с ними не рекомендуется. Примером может служить ситуация в Балтыме, где часть граждан приобрела участки, построила на них дома и оказалась без возможности легальной их регистрации, так как эти земельные участки относятся к категории сельскохозяйственного назначения, а их разрешенное использование — сельскохозяйственное производство.
Хотя все понимают, что в перспективе там будет жилая застройка и этот участок будет включён в территорию города в соответствии со стратегией развития, сроки, когда это произойдет, остаются неопределёнными. В результате, люди продолжают проживать в домах, что по закону являются нелегальными построками.
Это достаточно серьёзная проблема, и я планирую написать об этом подробнее. Сейчас же важно подчеркивать: перед началом строительства обязательно запросите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Она даст полное представление о характеристиках вашего земельного участка. Наилучший подход — уведомить администрацию о планируемом строительстве и получить разрешение. Несмотря на то, что, согласно дачной амнистии, этого можно не делать, практика показывает, что такой путь является наиболее надёжным и безопасным.
Обременения и охранные зоны
Чтобы проверить, не находится ли участок в залоге у банка, обратитесь за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта процедура является стандартной и известна всем риэлторам и тем, кто когда-либо занимался покупкой недвижимости.
При выборе участка земли для строительства дома есть множество подводных камней, о которых тоже следует знать.
В России существуют так называемые Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Если ваш участок попадает в одну из этих зон, на его эксплуатацию могут распространяться разные ограничения, например, может быть запрещено осуществлять строительство жилых домов.
В теории, информация о таких зонах должна отражаться на карте Росреестра. Однако на практике там не всегда указаны все ЗОУИТ. Продавец участка, даже если и знает о возможных ограничениях, может не сообщить о них.
Места, где строительство жилых домов запрещено:
- в пределах береговой полосы;
- в зонах охраны магистральных трубопроводов;
- в зонах строгих ограничений и первом поясах источников водоснабжения;
- в санитарно-защитных зонах, окружающих промышленные предприятия и коммунальные объекты;
- в охранных зонах рядом с водопроводами, кабелями, канализацией и газопроводами;
- в подзоне 7 около территорий аэродромов.
Существует также источник рисков в виде высоковольтных линий электропередач. Хотя строительство домов рядом с ними разрешено, на это нужно получить согласие владельца высоковольтной линии, а точно определить критерии для получения такого согласия практически невозможно.
Кроме того, необходимо учитывать зоны охраны объектов культурного наследия. Если ваш участок попадает в такую зону, перед началом строительства нужно получить разрешение от территориального органа министерства культуры. Там могут потребовать провести археологические исследования, что может стать значительными дополнительными затратами для собственника.
Чтобы минимизировать эти риски, проведите следующие шаги:
- Первичную проверку можно сделать через публичную кадастровую карту. Найдите интересующий участок и включите слои, отображающие ЗОУИТ.
- Посетите сайт местной администрации, где размещены генпланы поселений и правила землепользования.
- Попросите владельца участка заказать Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это можно сделать через портал Госуслуг, но сам документ может занять до 14 дней.
Проверка продавца и оснований собственности
Эти процедуры являются стандартными при купле-продаже недвижимости. Проверка не отличается от аналогичной процедуры при сделках с квартирами.
Важно удостовериться в законности прав собственника на участок и в его истории владения.
Отметим, что согласно закону о защите персональных данных, получить выписки из ЕГРН может только непосредственный собственник земли. Он может сделать эти данные публичными, и лучше заранее согласовать это с продавцом, так как в настоящее время подтвердить подлинность выписки невозможно.
Стоит также проверить продавца на наличие дел по банкротству и непогашенные задолженности, так как сделки с должниками могут вызвать ненужные подозрения.
При сделках с пожилыми продавцами лучше запросить справку из психоневрологического диспансера, а у состоящих в браке — согласие супруга или супруги.
Размещенная в СМИ информация
Прежде чем принимать решение о покупке, рекомендуется поискать в интернете статьи и информацию о том месте, где вы хотите купить землю. Загляните на сайт Добродел, чтобы найти актуальные данные об экологии и других аспектах.
Никакой риэлтор не сможет рассказать вам столько интересного, сколько могут местные жители, уже прожившие здесь некоторое время.
- Поинтересуйтесь криминальной обстановкой в поселке.
- Задайте вопросы о качестве грунта. Какова плодородность почвы? Не затапливает ли участок во время дождей или в период таяния снега?
- Интересуйтесь у местных о наличии загрязняющих производств вблизи.
- Если к участку подходит грунтовая дорога, уточните, насколько легко по ней проехать в сезоны распутицы. Возможно, у администрации есть планы по её улучшению.
- Узнайте, на какую глубину требуется пробурить скважину, если нет центрального водоснабжения, так как стоимость бурения может сильно варьироваться.
- Проверьте наличие высокоскоростного интернета у соседей и его качество.
- Не приобретайте участок на склоне, если не собираетесь заниматься ландшафтным дизайном — выравнивание будет дорогим.
- Проверьте наличие мобильной связи.
На эту тему есть полезное видео:
Как выбрать участок в Московской области на сайте Земельный Экспресс
Вы можете приобрести земельный участок в Подмосковье под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на нашем сайте. Мы подготовили простую инструкцию для удобства пользования нашим сервисом.
Перейдите на страницу выбора земельного участка.
1. Используйте фильтры, чтобы отобрать подходящий участок.
На интерактивной карте с доступными участками вы можете сортировать их по множеству параметров. Выберите нужный район, шоссе, максимальную стоимость одной сотки и минимальную площадь участка. Все настройки фильтров могут комбинироваться. Если желаете изменить критерии, легко сбросьте фильтры и настройте заново.
Отображение в режиме Карта
Участки могут отображаться не только на карте, но и в виде выпадающего списка.
Отображение в режиме Список
Независимо от выбранного режима — карта или список, вы можете получить более подробную информацию об участке, нажав кнопку «Подробнее».
Цена указана по минимальной стоимости за сотку
2. Ознакомьтесь с информацией о поселке и доступных земельных участках.
Вы попадёте на страницу с выбранным поселком, где отображаются доступные земельные участки. Если хотите получить консультацию, вы можете заполнить форму обратной связи, нажав на кнопку «Забронировать участок», либо заказать просмотр, нажав кнопку «Обратный звонок».
Страница с выбранным районом
Также вы получите более подробную информацию о доступных участках в выбранном поселке, используя 4 функции:
- планировка поселка,
- виртуальный 3D-тур,
- кадастровая карта,
- возможность отправить планировку на e-mail.
Давайте разберем каждую из функций более подробно.
Функция планировка поселка позволяет вам увидеть цены на отдельные участки, их местоположение, площадь, а также возможность покупки и забронировать участок на интерактивной карте.
Функция виртуальный 3D-тур предоставляет уникальную возможность сравнить цены, оценить свободные участки и изучить их с помощью панорамных фотографий, сделанных с высоты птичьего полета. Меню позволит вам переключаться между различными поселками. Также есть возможность скрыть разметку на фото и увеличить изображение для лучшего изучения.
Так выглядит 3D-тур по поселку. Убедитесь, что камера находится в удобном положении.
Нажмите на участок для получения более подробной информации.
