Обратите внимание! Для ведения личного подсобного хозяйства гражданам не требуется официальная регистрация своей деятельности в налоговых органах, они не обязаны отчитываться о реализациях продукции и платить налоги с полученных доходов от ее продажи.
Категории земель: где и что можно строить в России
Категории земельных участков определяют правила их использования. В данной статье мы расскажем, какие категории земель подходят для строительства загородного дома, а какие — нет.
Поиск дома мечты совершенно реален — лишь важно понимать правильные критерии выбора.
Каждому, возможно, хотя бы раз приходила в голову идея о том, чтобы переехать за город, где можно просыпаться под пение птиц и не слышать соседей, особенно по выходным.
Покупка земельного участка, как правило, не вызывает серьезных проблем. Однако основная сложность заключается в том, чтобы подобрать именно тот участок, который станет вашим идеальным местом. В этой статье предлагаем вам детальное изучение данного вопроса.
Что такое земля?
Термин «земля» в контексте правоустанавливающих отношений воспринимается, прежде всего, как объект недвижимости. Это природный ресурс, а также средство производства, например, если вы собираетесь разводить домашнюю птицу.
Именно о таком виде земельных участков и пойдет речь в нашем материале.
Недвижимость, как правило, всегда рассматривалась как надежное средство для инвестиций. Однако земельный участок может стать не только активом для инвестиций, но и надежной основой для дальнейшего развития.
Быстро продать земельный участок оказывается сложной задачей для многих, и нужные деньги могут понадобиться в экстренном порядке, например, для расширения вашего бизнеса. В такой ситуации стоит задуматься о возможности получения кредита под залог недвижимости.
Если вы имеете в собственности жилой дом с земельным участком, этот объект может стать залогом для кредита в Совкомбанке. Это даст возможность получить от 300 тысяч до 30 миллионов рублей на срок до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к достижению ваших целей!
Что такое земли ИЖС?
Чтобы разобраться в терминах «земли ЛПХ» и «земли ИЖС», а также осознать разницу между ними, необходимо подробнее ознакомиться с каждым из этих понятий. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земля делится на 7 категорий: сельскохозяйственное назначение, земли населенных пунктов, земли специального назначения (например, для промышленности, энергетики, транспорта и пр.), особо охраняемые природные территории, лесной и водный фонд, запасы.
К земле ИЖС относятся участки, находящиеся в пределах населенного пункта и предназначенные для строительства жилых объектов, ранее указанных гаражей и хозяйственных помещений, а также для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Важно помнить: Участки с категорией ИЖС не могут использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, создания личных подсобных хозяйств (ЛПХ), крестьянских (фермерских) хозяйств и прочего, поскольку это противоречит видам разрешенного использования, определенным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ).
ЛПХ: понятие, виды и особенности
Земли ЛПХ и ИЖС значительно отличаются друг от друга, так как первые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства.
Личное подсобное хозяйство представляет собой особую форму деятельности граждан, направленную на выращивание сельскохозяйственных и плодовых культур для личного потребления. Важно отметить, что собственник имеет право продавать излишки без получения разрешения.
Согласно статье 4 Федерального закона № 112 от 2003 года, для ведения ЛПХ используются как земли населенных пунктов, так и участки за их пределами. В первом случае земельный участок именуется приусадебным, а во втором — полевым.
Пример из практики:
Василий К. и Геннадий Т. приобрели земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Участок Василия находится в деревне Рыбное, тогда как земля Геннадия расположена за пределами населенного пункта. Оба мужчины построили на своих участках жилые дома. Василий без проблем зарегистрировал свой объект как ИЖС и вскоре заселился в него с семьей. У Геннадия же возникли проблемы: ему было отказано в регистрации дома на кадастровый учет, и его постройка признана незаконной.
Согласно Классификатору ВРИ ЗУ, на приусадебных участках допускается:
- строительство объектов ИЖС;
- выращивание сельскохозяйственной продукции;
- размещение вспомогательных сооружений (таких как хозяйственные постройки, гаражи и др.);
- разведение и содержание сельскохозяйственных животных.
Что касается полевых участков ЛПХ, они могут использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и других строений.
Таким образом, к участкам ЛПХ относят как земли в населенных пунктах, так и участки сельскохозяйственного назначения.
Налоги и особенности налогообложения земель ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП
В общем случае земельный налог для физических лиц рассчитывается по следующей формуле:
Налог = Кст x Cт, где
Кст — кадастровая стоимость.
Если у участка несколько собственников, налог уплачивается пропорционально доле владения. В первый год владения учитывается фактический срок после получения права собственности.
Кадастровая стоимость устанавливается государственными органами и зависит от индивидуальных характеристик земельного участка. Она является налоговой базой, используемой для расчета конечной суммы налога.
Например, у земель ИЖС уже предусмотрено наличие необходимой инфраструктуры, поэтому их кадастровая стоимость будет выше, чем у ЛПХ и СНТ.
Ставка налога также зависит от типа ВРИ и характера использования земельного участка. Для ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП ставка составляет 0,3%, если на участке не ведется предпринимательская деятельность. При отсутствии указанных признаков целевого использования ставка может быть повышена до 1,5% в качестве штрафной санкции.
Доля владения делится пропорционально между собственниками. Коэффициент владения рассматривается только в первый год владения и равен отношению фактического срока владения к целому году.
ИЖС
Основная цель участков ИЖС заключается в том, что собственник обязан возвести объект капитального строительства. Это подразумевает наличие фундамента, несущих стен, коммуникаций и ограждения. Участки под ИЖС всегда находятся в пределах населенных пунктов.
Давайте рассмотрим преимущества и недостатки ИЖС.
- Наличие необходимых коммуникаций: либо непосредственно на участке, либо доступные для подключения.
- Уже построенный дом будет иметь почтовый адрес, что позволит прописаться.
- Быстрое оформление ипотеки, включая государственные программы.
- Предоставляются субсидии: материнский капитал и другие льготы.
- Высокая стоимость. Это связано с величиной кадастровой стоимости.
- Повышенные налоговые ставки.
Все о категориях и правилах использования земель
О видах разрешенного использования
В России разрешено как покупка, так и продажа земельных участков. Однако государственные органы следят за тем, как собственники используют свои земельные наделы. Вся территория разделена на 7 категорий:
- сельскохозяйственные;
- лесные;
- промышленные и инфраструктурные;
- земли населенных пунктов;
- заповедники и другие охраняемые территории;
- земли стратегического запаса.
На земельных участках сельскохозяйственного назначения можно выращивать овощи, фрукты, лекарственные травы, установка ульев, пасть животных. Промышленные и инфраструктурные земельные участки предназначены для заводов, складов, дорог, вышек сотовой связи. Недвижимость на землях населенных пунктов является единственным вариантом для строительства капитальных жилых домов — как многоквартирных, так и частных. В лесных зонах разрешено строить вспомогательные сооружения, в некоторых случаях — зоны отдыха.
К каждой категории относится длинный список разрешенных и запрещенных видов деятельности. В законодательстве используются термины ВРИ — виды разрешенного использования. Общее количество категорий земель составляет 7, а количество видов разрешенного использования превышает сотню. Каждый участок имеет только одну категорию, однако для него может быть несколько видов разрешенного использования.
- На сельскохозяйственных землях разрешается создание садов, пастбищ, огородов или виноградников и может быть разрешено строительство овоще- или зернохранилищ, а также гаражей для сельскохозяйственной техники.
- На землях населенных пунктов разрешено не только возводить жилые дома, но и разбивать небольшие частные сады и огороды.
Собственник или арендатор может выбрать любой пункт из перечня утвержденных видов разрешенного использования без дополнительного согласования, однако перечень является исчерпывающим.
Где можно узнать разрешенные виды использования для конкретного участка?
- Запросить подробную выписку из государственного реестра недвижимости.
- Посмотреть на публичной кадастровой карте — это бесплатный онлайн-сервис от Росреестра, доступный всем желающим.
Что грозит за использование земли не по назначению?
Это может привести к административной ответственности.
- Штраф. Его размер зависит от категории земель. Для физических лиц штраф может составлять от 0,3% до 1,5% кадастровой стоимости или от 2 до 20 тысяч рублей.
- Требование привести земли в соответствие с установленными видами разрешенного использования. Суд может потребовать сноса капитально возведенной постройки, которая была построена на земельном наделе, предназначенном для сельскохозяйственной деятельности.
- Лишение прав собственности. Государственные структуры имеют право изъять земельный участок, который не использовался по назначению в течение трех лет и без уважительных причин. Например, если собственники или арендаторы взяли участки для постоянного проживания или для ведения сельского хозяйства — как в коммерческих целях, так и для личного потребления.
ИЖС, ЛПХ, СНТ, ОНТ
Эти статусы могут быть присвоены землям для сельского хозяйства или в границах населенных пунктов. Аббревиатуры расшифровываются следующим образом:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
- ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
- СНТ и ОНТ — садовое или огородническое некоммерческое товарищество.
Основное общее — это возможность разбивать грядки или высаживать несколько плодовых кустов на земельном участке. Однако эти категории имеют гораздо больше различий.
Чем отличается земельный участок ИЖС от ЛПХ или СНТ?
Разобравшись в различиях между этими типами участков, вы легко сможете подобрать вариант, который подойдет для летнего отдыха или постоянного проживания, избежав при этом возможных штрафов.
Плюсы и минусы ЛПХ
Земли, предназначенные для личного подсобного хозяйства, не подходят для коммерческой деятельности. Эти участки имеют плодородные почвы, на которых можно выращивать овощи, фрукты, птицу или скот для своего домашнего хозяйства. Владельцу не запрещено продавать излишки урожая, и при этом он не обязан создавать юридическое лицо. В ряде случаев ему могут быть предоставлены налоговые льготы в отношении уплаты налога на доходы. На собственников ЛПХ не распространяются меры государственной поддержки для фермеров или сельскохозяйственных предпринимателей.
Что можно делать на землях ЛПХ?
- Заниматься садоводством и огородничеством.
- Создавать ульи, теплицы и другие постройки для ведения сельскохозяйственной продукции.
- Строить сараи, хранилища для инвентаря и другие необходимые хозяйственные строения.
- Устанавливать заборы.
- Бурить скважины или колодцы.
Можно ли построить жилой дом на земле ЛПХ?
Если участок ЛПХ относится к категории земель населенных пунктов, то у владельца есть право построить коттедж для постоянного проживания. Максимальная высота жилого дома не должна превышать трех этажей.
В случае, если ЛПХ организовано за пределами населенных пунктов, то разрешается возведение лишь хозяйственных построек без капитального фундамента, таких как сараи, курятники, бытовки или вагончики.
Плюсы ЛПХ
- Землю для подсобного хозяйства можно приобрести у предыдущего владельца, взять в аренду или временно безвозмездно использовать у местных властей. Многодетным семьям или добросовестным арендаторам, которые обрабатывали свои участки более 5 лет, местные власти могут безвозмездно оформить право собственности.
- Низкие налоговые ставки. Ставка для ЛПХ, ИЖС и СНТ одинакова — 0,3% от кадастровой стоимости. Однако у земель ЛПХ, особенно распложенных за пределами городов и поселков, стоимость, как правило, ниже.
- Возможность постоянного проживания. Это преимущество относит только к участкам в границах населенных пунктов. В здании, возведенном на таком участке, можно зарегистрироваться и проживать постоянно.
Недостатки
- Необходимость учета. Для продажи излишков произведенной продукции владельцу нужно зарегистрировать свое ЛПХ в районной или поселковой администрации, предоставив данные о постройках и имеющейся технике, а также поголовье скота или птицы и о выращиваемых культурах. За отсутствие регистрации штрафы не предусмотрены. Однако возникновение вопросов у налоговых органов к продавцу продукции без подтвержденных источников — более чем вероятно.
- Ограничения по площади участка. В зависимости от региона размеры таких участков могут составлять от 0,5 до 2,5 гектаров.
- Запрет на капитальное строительство на участках для сельского хозяйства. Если ЛПХ располагается за пределами города или сел, жизнь на таком участке невозможна. Строительство на фундаменте может быть признано нецелевым использованием, и его могут потребовать снести. Тем не менее, к временным постройкам, которые возможно демонтажировать и убрать, таких как бытовка или вагончик, это, как правило, не относится.
- Риск изъятия. Земли сельскохозяйственного назначения, которые не культивировались более 3 лет, могут быть изъяты без компенсации, если они стали непригодными для ведения фермерской деятельности, например, из-за зарастания борщевиком или возникшей пожароопасной растительности. Физическое лицо, допустившее необработанность, ЛПХ, обычно сначала штрафуют и призывают устранить нарушения. Судебная практика показывает, что большую часть таких земель изымают у юридических лиц, однако физические лица тоже могут подвергаться риску.
Что лучше и выгоднее
Если вы рассматриваете, что лучше — ЛПХ или ИЖС — для строительства дома и создания комфортного жилья, полезно подойти к вопросу прагматично.
Земля, предназначенная для ведения подсобного хозяйства, будет оптимальным выбором, если вы считаете главным преимуществом ее целевое назначение. С этим связано большее размерное использование и льготная налоговая ставка. Участок в городской черте имеет возможность пройти процесс изменения статуса (например, перевод в категорию ИЖС), что, в свою очередь, повышает его ценность.
Если же ваша цель заключается в выгодных инвестициях, тогда следует рассмотреть земельные участки под ИЖС. Рыночная стоимость наделов этой категории растет с каждым годом, особенное внимание уделяется удачным местоположениям. Однако эта земля менее выгодна с точки зрения налогообложения, так как налоговые начисления зависят от кадастровой стоимости.
Коротко о главном
Разнообразие видов разрешенного использования земельных участков позволяет выбрать подходящую землю под свои потребности. ЛПХ преимущественно выбирают те, кто планирует заниматься выращиванием и переработкой сельскохозяйственной продукции для личных нужд, тогда как ИЖС будет подходить тем, кто мечтает построить жилой дом и наслаждаться комфортом загородной жизни.
У каждой категории есть свои достоинства и недостатки, однако, в целом, надел, расположенный в пределах населенного пункта, выглядит более привлекательно и выгодно. Законодательство предоставляет возможность изменить категорию на более соответствующий вид использования.
