Кадастровый номер представляет собой одну из ключевых характеристик любого объекта недвижимости. С помощью данного номера можно получить исчерпывающую информацию о объекте, в том числе ФИО его владельца. Этот уникальный идентификатор присваивается каждому объекту на этапе его регистрации в Росреестре. Важно, чтобы информация, связанная с кадастровым номером, оставалась актуальной и соответствовала реальным данным о данном объекте.
Нужно ли межевание земли, которая находится в собственности?
Собственники земельных участков нередко начинают интересоваться вопросами касательно правительственных планов, направленных на улучшение земельных отношений, развитие земельного рынка и дальнейшее правовое регулирование в этой сфере.
На протяжении последнего времени в законодательство, связанное с земельными вопросами, вносилось большое количество изменений.
Таким образом, перед собственниками остро встает вопрос: обязательна ли процедура межевания земельного участка? Какие последствия могут ожидать землю в случае, если она останется без межевания после января 2018 года?
Законодательство
Обязательность проведения межевания на земельных участках выделена в законодательном акте, касающемся внесения изменений в Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости и ряд других правовых норм.
Эти изменения вступили в силу 1 января 2015 года, и сам закон начал действовать на территории Российской Федерации с 1 января 2018 года. С этого момента, для регистрации прав на любые земельные участки проведение межевания стало обязательным. Чтобы иметь возможность выполнить какую-либо сделку с землей — например, продать, заложить или подарить её — сначала следует осуществить межевание.
Можно ли не межевать?
Вопрос о том, стоит ли тратить деньги на процедуру межевания, несмотря на однозначное предписание закона, остается актуальным. Участок уже стоит на кадастровом учете, право собственности оформлено, и имеются все необходимые документации. Можно ли оставить всё без изменений и не проводить межевание для такого участка?
Если вы планируете использовать участок так же, как и раньше, возможно, стоит оставить всё как есть. Однако, прежде чем принимать такое решение, давайте внимательно рассмотрим возможные риски. Согласно действующему законодательству, с землей, которую не обособили, невозможно осуществлять никакие операции. Это значит, что её нельзя ни продать, ни подарить, также она не может выступать в качестве залога при получении кредита. Даже если вы не планируете совершать такие сделки, игнорировать риски нецелесообразно. Важно помнить, что сделки — это не только купля-продажа. Например, в случае наследования вопрос о перерегистрации участка также может вызвать трудности без выполненного межевания.
Даже если вы не собираетесь проводить никаких сделок с земельным участком, могут возникнуть сложности. К примеру, для строительства нового дома или для реконструкции существующего необходимо получить соответствующие разрешения. Без межевого плана это может оказаться крайне затруднительным. Кроме того, на участок без определенных границ обычно невозможно провести коммуникации, что также требует специального разрешения.
Процедура межевания имеет еще одно важное прикладное значение — защиту интересов собственника. В ходе межевания однозначно устанавливаются границы и площадь участка, что затем фиксируется юридически. В случае возникновения споров с соседями вы сможете отстоять свои права с помощью межевого плана. Неопределенные границы и отсутствие межевых указателей, напротив, ставят вас в уязвимое положение.
Межевание помогает решить и многие другие задачи:
- Возможность сделать прирезки к земле. Площадь и конфигурация многих земельных участков менялись на протяжении длительного времени, что могло привести к появлению излишков или потере части земли в пользу соседей. Налоги на землю рассчитываются исходя из заявленной площади. Поэтому, если фактический размер вашего участка отличается от указанного, необходимо легализовать это.
- Разделение участка. Причины, по которым владелец может принять решение о разделе своего участка, могут быть разнообразными. Например, это может быть желание подарить часть земли детям или продать долю. Без предварительного межевания такой раздел невозможен.
Исходя из анализа норм законодательства и практического значения межевания, можно прийти к единственному выводу. Межевание необходимо обязательно проводить, даже если вы не планируете никаких сделок с вашей недвижимостью и у вас нет конфликтов с соседями.
Оформление земельного участка без межевания возможно, если он подпадает под действие дачной амнистии — упрощенной процедуры оформления прав собственности, как отметила член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. По условиям дачной амнистии, если между соседями нет споров, дачный или садовый участок можно поставить на кадастровый учет без необходимости межевания. Также в таком случае можно зарегистрировать дом, построенный на этом участке.
Для чего делают межевание участка при сервитуте
Согласно Гражданскому и Земельному кодексам, сервитут — это право ограниченного использования чужого земельного участка.
Рассмотрим пример. Ваш участок окружен со всех сторон чужими землями. Для того чтобы свободно владеть и распоряжаться своим имуществом, вам необходимо обеспечить доступ к своему участку. В таком случае устанавливается сервитут на часть земельного участка соседа, позволяя вам использовать её для прохода или подъезда к вашей земле.
Необходимость в ограниченном использовании соседских земель может возникнуть и в других ситуациях, например, если вы решили провести строительные коммуникации, и осуществить это можно лишь через соседний участок. В этом случае есть возможность договориться с его владельцем или установить сервитут.
Внимание. Даже если у вас имеется устное соглашение с соседом, настоятельно рекомендуется оформить его официально и зарегистрировать. Это необходимо, так как в случае изменения мнения соседа, может возникнуть необходимость в доказательствах ваших прав.
В зависимости от цели сервитут может быть установлен на весь участок или только на его часть. При регистрации земельной недвижимости информация записывается в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и для владельца земли сервитут становится обременением. Если обременения касаются всего участка, межевание может быть не объективно потребуется, но в случае частичного сервитута процедура будет аналогична обычному установлению границ.
Ситуация немного меняется, если сервитут распространяется только на отдельные части земельного участка. В этом случае недостаточно просто отмежевать участок. Необходимо выделить конкретные части, на которые это обременение влияет. В практическом выражении кадастровые работы при наличии сервитута осуществляются следующим образом:
- Сначала между сторонами достигается соглашение. Есть еще вариант — установление сервитута по решению суда.
- Проводится размежевание всего участка и устанавливаются координаты на тех его частях, на которые это обременение оказывает действие.
- Составляется общий план, на который наносятся границы сервитутного участка.
После завершения этого процесса земли регистрируются, и владелец получает кадастровую выписку. После этого регистрация сервитута становится возможной.
Заказать бесплатную консультацию
В каких случаях нужно проводить межевание
Существует несколько обстоятельств, когда межевание становится настоятельно необходимым. Рассмотрим основные из них:
- Требуется оформление земельного участка в собственность;
- Собственник земли намерен разделить земельный участок для последующей продажи или передачи его по наследству;
- Между соседями возникли разногласия относительно границ их участков (каждый год российские суды рассматривают тысячи дел по так называемым “соседским войнам”);
- Планируется разделить земельный участок на несколько самостоятельных участков;
- Планируется объединение нескольких земельных участков в один.
Без межевания обойтись можно, если участок подпадает под действие дачной амнистии — упрощенной процедуры оформления прав собственности. Эта информация была озвучена членом Ассоциации юристов России Ольгой Полубковой. В соответствии с условиями дачной амнистии дачный или садовый участок можно поставить на кадастровый учет без межевания, если между соседями отсутствуют споры. Также без межевания можно зарегистрировать дом, построенный на подобном участке.
Плюсы и минусы межевания
Эксперты единодушно отмечают, что плюсов у земельного участка без проведенного межевания практически нет, а недостатков множество. Отсутствие четко определенных границ земельного участка может привести к юридическим проблемам. Например, это могут быть споры с соседями по поводу границ участка (все желают иметь больше земли для своего использования). Владельцы участков без четких границ рискуют потерять участок, — предупреждает эксперт Кадастровой палаты. Грамотно проведенная процедура межевания станет важным юридическим инструментом в случае спора между владельцами соседних участков. Продать участок без межевания будет гораздо труднее, поскольку потенциальные покупатели вряд ли захотят приобретать его, а затем самим заниматься установлением границ. Поэтому законное определение границ делает земельный участок более привлекательным для покупателей как с точки зрения юридических аспектов, так и по ценовым характеристикам. Кроме того, межевание позволяет выявить и исправить возможные ошибки, касающиеся сведений о фактической используемой площади. Это может не совпадать с данными, значащимися в ЕГРН. А неверные данные о площади участка могут привести к ошибочному определению его кадастровой стоимости и, следовательно, к неверному определению размера земельного налога, — пояснила Марина Рыцарева. Процедура также дает возможность получить разрешительную документацию для строительства или прокладки коммуникаций на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр, земельный участок становится индивидуально определяемым объектом и его границы охраняются законом. К минусам межевания можно отнести только затраты — как временные (на выполнение работы уйдет 10–14 рабочих дней), так и финансовые (услуга является платной).
Кадастровые работы исполняются кадастровым инженером на основании договора подряда. Стоимость услуг определяют стороны договора на основе сметы. Цены на межевание варьируются в зависимости от множества факторов, таких как расценки самой организации, которая проводит работы, и характер самого участка — его конфигурации, расположения, размеров и типа работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель). В среднем стоимость услуг для граждан составляет до 20–30 тысяч рублей. Например, подготовка межевого плана для уточнения границ земельного участка площадью до 8 соток обойдется в диапазоне от 12 до 16 тысяч рублей. Уточнение границ участка площадью 10 соток в регионе обойдется до 10 тысяч рублей. В случае необходимости образования участка под многоквартирный дом, сумма станет около 70 тысяч рублей, как привела примеры представитель АЮР. Кроме того, существует возможность бесплатного межевания. Это касается ситуаций, когда комплекс кадастровых работ в одном или нескольких кадастровых кварталах выполняется по заказу уполномоченного органа.
Этапы процедуры и сложности
Когда вы понимаете, что без межевания вам не обойтись, следует разобраться, с чего начать и как выглядит процесс. Далее подробно рассмотрим шаги, которые необходимо предпринять на каждом этапе процедуры.
Этап 1. Определите цель
Сформулируйте, что именно вы хотите получить в результате. Возможно, вы не знакомы с юридической терминологией, но сможете изложить свою потребность кадастровому инженеру на консультации. Он, в свою очередь, поможет верно определить порядок действий.
Пока вы собираете документы, рассмотрите возможность воспользоваться Онлайн копилкой от Совкомбанка. Это отличное решение для накопления средств, когда наступает момент для реализации ваших планов.
Хороший способ сохранить деньги — это онлайн-копилка, предлагающая процентные ставки до 14,5% годовых в мобильном приложении Халва от Совкомбанка.
Этап 2. Выбор исполнителя
Исходите из близости к исполнителю, рекомендаций знакомых, друзей или соседей. Поиск отзывов в интернете также может быть полезен. Окончательное решение стоит принимать, опираясь на реестр зарегистрированных инженеров, о котором упоминалось ранее.
Если возможно по времени и финансовым затратам, посетите консультации у нескольких специалистов. Это позволит найти общий язык с более опытным специалистом и получить более детальную информацию. Фактор человеческого общения имеет большое значение.
На практике специалисты перед заключением договора допрашивают клиента относительно его целей, проверяют документы. Важно учитывать множество факторов: принадлежность земельного участка — в собственности или в аренде, а также учтён он или нет, имеются ли установленные границы или их нет. Возможно, существуют также различия в данных Росреестра и реальными границами участка на месте.
Этап 3. Подбор необходимых документов
Подготовьтесь к встрече с кадастровым инженером, собрав все необходимые документы:
- паспорт собственника участка или доверенность на представителя;
- документы на участок, такие как свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, документы о наследстве, дарении, договора купли-продажи и другие;
- кадастровую выписку или паспорт;
- документы на постройки, если они имеются на участке.
Состав необходимого пакета документов может различаться в зависимости от конкретной ситуации. Число представленных документов должно быть как можно больше. Рекомендуется также иметь копии документов, относящихся к соседям, если межевание проводится для уточнения границ.
Этап 4. Заключение договора
Для выполнения услуг и привлечения исполнителя необходимо заключить договор. Обычно в организации или у инженера имеется типовой образец или шаблон.
Обратите внимание на наличие следующих условий:
- предмет соглашения — выполнение межевания земельного участка, включая установление границ и координат. Точное техническое задание может быть описано в приложении к договору. Результатом услуги является передача межевого плана заказчику;
Как правило, в услуги входят представление интересов клиента в органах Росреестра для осуществления учета участка и регистрации права собственности. Инженер может также взять на себя согласование новых границ с соседями;
- сроки выполнения;
- стоимость;
- информация об исполнителе и заказчике;
- данные о рассматриваемом участке.
Этап 5. Уведомление заинтересованных лиц
Уведомите соседей о предстоящей процедуре, чтобы все желающие могли присутствовать и удостовериться, что инженер выполняет все правильно и действительно был на участке для проведения съемки. Это может помочь избежать в дальнейшем споров, особенно если уточнение границ осуществляется в условиях конфликта с соседями.
Время и деньги
Все услуги должны быть оплачены, в том числе и кадастровые. Стоимость зависит от наполнения услуг и региона. Например, прайс на межевание участка в Ленинградской области начинается от 12 000 рублей.
Если у вас ограниченный бюджет, вы можете выполнить часть действий самостоятельно, как, например, подать документы на регистрацию в МФЦ или собрать подписи соседей на этапе согласования межевого плана. Часто на групповые заявки действуют скидки в 10-15% от суммы услуги.
Законодательство не устанавливает ограничений по срокам для кадастрового инженера. Съемка и создание межевого плана не требуют много времени, однако процесс может замедлиться на этапе согласования и регистрации в государственных органах.
На согласование может уйти много времени из-за необходимости поиска соседей, получения подписей на акт согласия или сбора возражений. Также могут возникнуть случаи, когда на соседнем участке новые владельцы еще не вступили в наследство или ситуация по определению границ была перенесена в судебный процесс.
Долго можно перечислять причины приостановки регистрационных действий в Росреестре. Если вам повезет, и все стадии процесса пройдут без осложнений, вам удастся уложиться в пару месяцев.
Самая крупная по размеру — памятная банкнота Малайзии номиналом в 600 ринггитов образца 2017 года. Размер данной банкноты чуть больше стандартного листа бумаги формата А4.
С кем проводится согласование местоположения границ земельных участков
Согласование обязательно с лицами, обладающими смежными земельными участками. Присутствие соседей во время межевания обязательно. Они должны подписать акт согласования границ участка.
Стоимость работ определяется сторонами договора на основании сметы. Цена межевания зависит от множества факторов, таких как:
- расценки организации, выполняющей работы,
- особенности участка — его конфигурация, расположение и размер,
- тип работ — образование нового участка, разделение или перераспределение земель.
В каких случаях межевание не нужно
Обойтись без межевания можно, если земельный участок подпадает под действия дачной амнистии — упрощенной процедуры оформления прав собственности. В соответствии с дачной амнистией, дачный или садовый участок можно зарегистрировать на кадастровый учет без межевания.
1. Собрать документы на земельный участок:
- паспорт собственника,
- нотариально заверенная доверенность (если вы обращаетесь через представителя собственника),
- правоустанавливающие документы на земельный участок – договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие,
- правоудостоверяющие документы – свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН.
2. Обратиться к кадастровому инженеру и подписать с ним договор о проведении работ
Кадастровый инженер выедет на место и определит границы вашего участка на местности. Обычно границы пространства определяются по фактическому пользованию или исходя из слов владельца. Важно, чтобы был обязательно составлен акт согласования границ участка с соседями. Кадастровый инженер проведет геодезическую съемку участка и установит координаты межевых знаков.
3. Ознакомиться с проектом межевого плана
По данному пункту вы имеете право ознакомиться с проектом межевого плана, что указано в договоре с инженером, подписанном перед началом работ.
4. Согласовать границы с владельцами смежных участков
Кадастровый инженер должен направить извещения владельцам смежных участков по почте или электронным способом. Если оказывается невозможным связаться с ними, извещения публикуются в местных СМИ. При этом адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитал объявление.
При наличии возражений со стороны соседей, регистрационные действия могут быть приостановлены, и в этом случае вам придется решать разногласия в судебном порядке.
5. Подать заявление и межевой план в Росреестр
С межевым планом необходимо обратиться в кадастровую палату Росреестра или в МФЦ по месту нахождения земельного участка, чтобы поставить его на кадастровый учет или внести изменения в данные, содержащиеся в ЕГРН. Стоимость услуги для физических лиц составляет 350 рублей.
В Земельном Экспрессе представлено множество участков в Южном Подмосковье, идеально подходящих для строительства вашего дома. Мы работаем на земельном рынке Московской области более 10 лет и предлагаем объекты недвижимости в оптимальном соотношении цена/качество.
