Земли общего пользования представляют собой собственность государства. Приватизация или покупка таких участков невозможна; их можно использовать только на основе аренды. Специфика правового статуса данных земель влияет как на возможности их использования, так и на режим налогообложения этих участков.
Оформление и использование земель общего пользования
В данной главе мы обсудим возможность получения в владение земель общего пользования и правильные способы их использования.
К объектам общего пользования можно отнести:
- улицы и площади;
- проезды и автодороги;
- набережные и парковые зоны;
- водные объекты и пляжи.
Земли общего пользования не могут быть переданы в частную собственность. Однако определенные объекты могут быть оформлены для временного использования. Это возможно только при условии, что доступ к ним всех желающих будет обеспечен без ограничений.
Если на участке, который передается в общественное использование, уже находятся объекты частной собственности, в соответствии с законодательством возможно предоставление таких земель в аренду под существующими зданиями на срок до 49 лет.
Возможные варианты использования земель общего пользования
Поскольку невозможно оформить земли общего пользования в частную собственность, существует лишь два способа их использования:
- аренда;
- безвозмездное бессрочное пользование.
Аренда — это наиболее распространенный способ взаимодействия, заключаемый между владельцами капитальных строений, находящихся на таких участках, и собственником данной земли, который в данном случае выступает как государство.
Владелец здания, расположенного на земле общего пользования, имеет преимущественное право на заключение арендного договора на эту землю.
Аренда применяется, когда одна из сторон сделки является юридическим лицом. В случаях, когда взаимодействие происходит между обычным гражданином и государством, может быть заключен договор, удостоверяющий право постоянного бессрочного пользования. И в случае аренды, и при бессрочном пользовании арендатор имеет право возводить на данном участке капитальный объект.
После государственной регистрации объекта недвижимости, владельцу доступны любые юридические действия с ним: продажа, дарение, передача в наследство. В этом случае земельный участок под строением переходит к новому собственнику, однако право собственности на сам участок осталось у государства, и поэтому произойдет только переход права аренды.
В гражданском законодательстве процесс передачи прав на земельный участок от одного арендатора к другому называется переуступкой права аренды.
Государство остается собственником земли, а пользователи имеют возможность распоряжаться построенными на таких участках сооружениями и передавать права пользования новому владельцу здания.
Основные понятия
- парковые зоны и территории у водоемов (набережные);
- автомобильные дороги;
- автомобильные проезды;
- площади, проспекты, переулки, улицы;
- пляжные территории;
- объекты водной инфраструктуры.
Несмотря на все усилия, перевод земель общего пользования в частную собственность остается запрещенным, что закреплено законом. В случае необходимости ряд элементов таких объектов может быть переведен в пользование с ограничением по времени. При этом ключевым условием является обязательство обеспечивать доступ к этим землям для всех желающих.
Важно! Если на территории, предназначенной для общественного пользования, имеются объекты частной собственности, такие земли могут быть арендованы на срок до 49 лет.
Как можно использовать
Учитывая, что земли общего пользования нельзя оформить в частную собственность, количество возможных способов их использования ограничено:
- безвозмездное пользование на бессрочной основе;
- аренда.
Наиболее популярным вариантом является аренда. Соответствующие договоры могут быть заключены собственниками капитальных строений, расположенных на землях общего пользования, с владельцем этих земель, представляющим собой государство.
Предположим, Артем является владельцем здания, находящегося на территории общего пользования. Другой бизнесмен заинтересовался арендой данного участка, однако Артем, как владелец здания, имеет преимущественное право на аренду и в итоге арендовал участок на срок 49 лет.
Лишь в том случае, если в сделке участвуют юридические лица, возможна аренда. Если же стороны сделки – государство и физическое лицо, то остается единственный вариант – договор, удостоверяющий право постоянного бессрочного пользования.
Выдержка из законодательства
Вопросами управления и регулирования земель общего пользования занимаются два основных нормативных акта. Ключевым из них является Градостроительный Кодекс Российской Федерации, а второстепенным — Земельный Кодекс.
Эти нормативные акты играют важную роль в решении вопросов, касающихся эксплуатации участков, относящихся к конкретному населенному пункту, а также других категорий земель общего пользования (ЗОП). Земельный Кодекс, в свою очередь, следит за соблюдением правил эксплуатации выделенной земли.
Понятие земель общего пользования охватывает две стороны правоотношений, при этом в случае возникновения споров между нормативно-правовыми актами приоритет всегда отдается федеральному уровню, а не региональному.
Особенности использования земель общего пользования
Как упоминалось ранее, земли общего пользования могут предоставляться в аренду или безвозмездное пользование без последующей приватизации. Тем не менее, допускаются исключения из данной нормы, если на участке уже расположено капитальное строение, оформленное в собственность через приватизацию или иным образом. В этом случае земельный участок общего пользования может находиться в частной собственности.
В таких случаях часто суд решает предоставить возможность взять в собственность участок, который прилегает к сооружению, установленному на фундаменте.
На заметку! Обычно свободные участки, отображенные в реестре населенного пункта, отдаются в аренду тем владельцам строений, которые расположены на этих землях.
Существуют ситуации, когда владелец здания, который находится на земельном участке общего пользования, берет в аренду сопредельную территорию, о чем составляется соответствующий договор. Важно отметить, что возможность выкупа такой земли у владельца сооружения отсутствует. Если в договоре аренды включен пункт, подразумевающий возможность дальнейшего выкупа земельного участка, такое соглашение будет считаться незаконным.
При заключении договора аренды земель общего пользования одной из сторон этого взаимодействия является юридическое лицо. Этот процесс представляет собой сотрудничество физического лица с государственными органами. Если в результате такого взаимодействия оформляется безвозмездное бессрочное пользование участками из государственного местного реестра, пользователю могут разрешить строительство капитального объекта на этом участке.
Строение, таким образом, оформляется в собственность с соблюдением всех юридических требований, в то время как земельный участок остается за владельцем здания. Это позволяет производить с возведенным зданием любые юридические действия: продажу, дарение, аренду. Тем самым земельный участок общего пользования, находящийся под ним, переходит к новому постоянному или временного владельцу. С точки зрения гражданского законодательства такой процесс называют переуступкой права аренды.
Правила пользования территориями общего пользования
Получить в собственность земельные участки, относящиеся к данной категории, возможно только в исключительных случаях.
- На таком участке должно находиться капитальное строение.
- Данное строение должно быть оформлено как недвижимое имущество и зарегистрировано в установленном порядке.
- Владелец объекта обязан подать в суд исковое заявление с требованием о признании части земли, на которой расположено его имущество, его собственностью.
Гораздо проще получить земельный участок в аренду или оформить безвозмездное либо постоянное бессрочное пользование.
- Если на участке находится здание, оформленное в частную собственность, у владельца недвижимости есть преимущественное право на заключение соглашения об аренде.
- Безвозмездное пользование чаще предоставляется физическим лицам на землю, принадлежащую государству.
- Если объект недвижимости, расположенный на этом участке, будет продан или передан другому лицу, право аренды также переходит к новому владельцу.
Конечно, в договоре с собственником земли не следует указывать возможность последующего выкупа этого участка. Этот момент будет считаться незаконным. Специалисты нашей компании имеют возможность помочь вам разобраться с другими нюансами, касающимися использования земель общего назначения, а также успешно решить любые возникшие проблемы.
Как оспорить границы земли общего пользования?
Споры по поводу границ земли общего пользования возникают, когда один из владельцев соседних участков не согласен с результатами межевания или в случае ошибки, допущенной кадастровым инженером. В первом случае собственник может отказаться подписывать акт согласования, во втором — возникают наложения границ или схожие проблемы. Следует обжаловать именно результаты межевания.
- Ошибка в кадастре устраняется специалистом, проводившим определение границ. Необходимо повторное межевание и подача заявления в регистрирующие органы.
- Когда владелец одного из участков не согласен с установленными границами земли общего пользования, необходимо оспаривание в судебном порядке.
В обоих случаях будут учитываться только факты и представленные документы. Поэтому перед началом процесса нужно провести повторное установление границ и другие геодезические процедуры. С имеющимися на руках документами, подтверждающими нарушение прав истца, можно обратиться в суд. Однако в первую очередь стоит попытаться решить вопрос мирно.
Обжалование границ территории общего пользования возможно, когда:
- есть основания полагать, что в ходе определения границ была допущена ошибка;
- один из владельцев смежных земель не согласен и отказывается подписывать акт согласования;
- установление границ не обсуждалось с владельцами соседних участков;
- после завершения межевых работ часть земельного участка оказалась на территории общего пользования.
Оспорить границы получится при наличии определенных документов: подтверждение прав на участок, доказательства нарушений процедуры или других ошибок, новые результаты межеваний или экспертизы.
Иск подается в районный суд и содержит обоснования для удовлетворения исковых требований, информацию об участке и участниках разбирательства, ссылки на законы и приложенные документы. Если проводилась досудебная процедура, следует указать на ее результаты. При положительном решении суда необходимо обратиться за внесением изменений в кадастровые данные. Наши юристы готовы помочь вам на всех этапах подготовки к суду или представят ваши интересы в суде.
Блоги компаний
Уточнение от разработчиков ГОСТ Р ЕСИМ. Строительная информационная модель. Правила построения — окончательная редакция была передана Заказчиком в Росстандарт в декабре 2021 года с условием дальнейшей синхронизации с параллельно разрабатываемыми ГОСТ Р ЕСИМ с номерами 1 — 4.
Надеюсь, этот чиновник получит награду и станет министром строительства. Чиновник, который действительно работает во благо!
Действительно, это все верно и соответствует методике, но представьте себе, что сметчику необходимо провести такой анализ для ста ресурсов для каждого объекта… Сколько времени у него это займет? Не быстрее ли сначала просто построить здание?
Особенно удивляет требование предоставить расшифровку общехозяйственных и общепроизводственных расходов от каждого производителя строительных материалов. Интересно, нужно ли также требовать расшифровки от зарубежных производителей в соответствии с правилами бухгалтерского учета РФ, с подписями и печатями?
Может быть, имеет смысл предложить работникам Минстроя хотя бы раз самим попробовать провести такой анализ и измерить время?
Маргарита Сергеевна — выдающийся специалист!
Отрадно отмечать (уже последние три года), что ГГЭ активно занимается разработкой и актуализацией норм.
Добрый день! Более подробно ознакомиться с тематикой семинаров и записаться можно на сайте Главгосэкспертизы России в разделе Учебный Центр — Программы повышения квалификации и семинары.
Как ознакомиться и записаться на курсы?
Я проверил, и в Новом Завете действительно меньше знаков, чем в наших Федеральных законах о закупках.
Но Ветхий Завет пока не переписали наши законодатели.
Очень интересно, зачем обязывать заказчика увеличивать цену, если подрядчик не проявляет инициативы и его устраивает фиксированная цена? Может, он закупить все необходимые материалы по низким ценам заранее?
Особенно если говорить о 5%, предусмотрены же в Гражданском Кодексе 10% (только там подрядчик должен проявить инициативу и обосновать, почему произошло изменение стоимости).
Если где-то что-то увеличится, значит, где-то что-то уменьшится.
Ничто не повысит стоимость машин в сметах, сами базы — да, но индексы будут разрабатываться с учетом новых данных.
И какой-нибудь писатель будет активно критиковать построенное здание, но каждый вечер ужинать в обзоре ресторана на Лахте, ведь это единственное место во всем огромном Петербурге, откуда здание не видно.
Зачем ждать лета? Акватерм от ОВК пройдет в феврале, а MosBuild — в конце марта?
А в ноябре прошло Металл-Экспо.
Разместить событие
Оставьте свои контактные данные для обратной связи.
Если у вас нет бизнес-аккаунта, чтобы создать его, отправьте заявку. Ознакомьтесь с расценками.
- Авторы
- Личный кабинет
- Прайс-лист
- Оферта на оказание услуг
- Архив статей
- Партнеры
Мнение авторов может не совпадать с официальной позицией редакции. Если ваш материал был опубликован без вашего согласия и вы хотите его удалить, пожалуйста, сообщите нам по адресу mail@smeta-na.ru
