Начнем с понимания термина «девелоперская компания». Это юридическое лицо, которое занимается разработкой, реализацией и управлением проектами в сфере строительства.
Девелоперы и девелопмент недвижимости: понятия, роли и особенности работы
Сфера недвижимости изобилует терминами, которые могут показаться запутанными для неподготовленного человека. Одним из таких ключевых понятий является «девелопмент», а основным действующим лицом в этом процессе обычно выступает «девелопер». Так кто же такой девелопер, и что означает девелопмент в более доступной интерпретации? Рассмотрим, какие задачи выполняет девелопер и какие особенности связаны с его деятельностью. Исследуем отличия между девелопером и застройщиком, а также узнаем, какую роль в строительной индустрии играет девелопер.
Девелопер элитной недвижимости — это важная фигура в процессе создания нового строительного объекта. Он несет ответственность за ряд критически важных задач и процессов, которые способствуют успешному завершению проекта и обеспечению высокого уровня удовлетворенности клиентов.
- Поиск и оценка земельного участка
Кто же такой девелопер в простейшем понимании? Это специалист или компания, занимающаяся поиском подходящего земельного участка, его оценкой с точки зрения потенциала и рентабельности. На этом этапе проводятся анализ различных факторов, таких как расположение, доступность транспортной инфраструктуры, наличие социальных объектов в окрестностях и многое другое.
Одной из главных задач девелопера является разработка концепции объекта. Этап включает в себя определение будущего назначения данного объекта, его архитектурное решение, планировку, оценку стоимости строительства и прибыльности проекта. Четко формулируются требования к функциональности и комфортности апартаментов.
- Работа с проектными организациями
Следующий шаг — взаимодействие с архитекторами, дизайнерами, инженерами и другими специалистами для преобразования первоначальной концепции в детализированный проект. Девелопер также контролирует соблюдение строительных норм и требований на всех этапах работы.
Этот процесс включает постоянный сбор и анализ информации. Девелопер должен учитывать рыночные тенденции, пожелания потенциальных покупателей, а также демографические и экономические изменения. Это позволяет ему адаптироваться к меняющимся условиям и сохранять актуальность своего проекта.
- Получение разрешительной документации
Девелопер взаимодействует с государственными и муниципальными органами власти для получения необходимых разрешений и лицензий на строительство.
Часто девелоперы обращаются к внешним источникам финансирования для своих проектов, включая кредиты, инвестиции и предварительные продажи недвижимости.
Этап реализации проекта может включать в себя как самостоятельное строительство, так и привлечение подрядчиков, что позволяет обеспечить гибкость в подходах к выполнению работ.
Также девелопер занимается продвижением и продажей объекта. Он разрабатывает маркетинговые стратегии, связывается с риэлторами и агентствами, организует презентации, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей и заключить сделки.
Даже после завершения строительства и продажи объекта девелопер зачастую продолжает заботиться о нем, используя собственные управляющие компании для обеспечения должного уровня сервиса и обслуживания.
Что же такое девелопмент в простом понимании? Это комплексный процесс создания объектов недвижимости, который начинается с идеи и завершается введением объекта в эксплуатацию, а также его последующим управлением.
Каковы отличия между девелоперами и застройщиками? Застройщик, как правило, сосредоточен лишь на строительстве объекта, тогда как девелопер участвует в процессе на всех его стадиях — от разработки концепции до продажи или управления уже готовым объектом.
Разновидности девелопмента: fee-development и customer development
Термин девелопмент, включая понятия о том, кто такие девелоперы и чем они занимаются, может варьироваться в зависимости от выбранного типа девелопмента. Два основных типа, наиболее распространенные в нашей стране, это fee-development и customer development.
Fee-development (или «вознаграждение от проекта») — это формат работы, при котором девелопер выступает в роли консультанта или менеджера проекта. Этот подход основывается на принципе выплаты фиксированного вознаграждения (fee), которое не зависит от итоговой прибыльности проекта. Fee-development обычно применяется в случаях, когда заказчик располагает необходимыми ресурсами для реализации проекта, но недостатком является отсутствие необходимых навыков и опыта для его управления.
В качестве fee-девелопера специалист может вести широкий спектр работ: от проведения предварительных исследований и подготовки бизнес-плана до контроля за строительством и запуском объекта. При этом основной риск проекта, включая финансовый, ложится на заказчика, а девелопер берет на себя организационные и координационные функции.
Кто такой девелопер
В российском контексте термин девелопмент происходит от английского «real estate development», что дословно переводится как «развитие недвижимости». Это означает, что девелопмент — это процесс разработки и создания объектов недвижимости, а девелопер — это физическое или юридическое лицо, занимающееся комплексной подготовкой и реализацией строительных проектов. Это могут быть как новые объекты, так и реконструкция или изменение существующих зданий и земельных участков с целью максимизировать прибыль от проекта.
Чем девелопер отличается от застройщика
Девелопер — это специалист, который разрабатывает, курирует и продвигает девелоперские проекты, связанные со строительством, реконструкцией или модернизацией объектов и земельных участков.
Застройщик — это подрядчик девелопера, который отвечает непосредственно за возведение объекта недвижимости или осуществляет работы по модернизации земельного участка.
Основное отличие девелопера от застройщика заключается в том, что девелопер разрабатывает бизнес-проект, тогда как застройщик непосредственно реализует его в соответствии с утвержденным техническим заданием.
Дополнительно, девелопер несет ответственность за реализацию проекта в целом, а застройщик — за строительные работы объекта недвижимости в рамках договора подряда. Покупатели могут предъявлять претензии к застройщику по срокам, качеству построенных объектов и гарантийному обслуживанию, поскольку договорные обязательства покупателей связаны именно с ним.
В некоторых случаях девелопер может нести материальную ответственность за действия застройщика, если последний является дочерней компанией девелопера.
Какие бывают девелоперы
На современном рынке недвижимости выделяются два основных вида девелопмента.
Fee-девелопмент — это участие в проекте без вложения собственных средств. Проект финансируется инвестором или банком, что позволяет девелоперу работать по найму за оплату от собственника, занимаясь строительством и управлением объекта по запросу.
Speculative-девелопмент — это форма девелопмента с полной ответственностью. В данном случае девелопер самостоятельно привлекает инвесторов и берет на себя все финансовые риски в процессе реализации. Строительство может вестись на собственные средства или с привлечением кредитных ресурсов.
Как правило, крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние предприятия выполняют функции застройщиков. Это может быть важным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании имеет значение при подписании договора, что подчеркивает директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости:
— Девелопер отвечает за ведение и контроль эскроу-счетов, если он привлекает средства для строительства жилого комплекса. Кроме того, если у него есть собственные финансы для возведения проекта, он следит за их расходованием. В дальнейшем девелопер также отслеживает процесс продаж и объемы прибыли.
Застройщик занимается всеми этапами возведения жилого комплекса, воплощая в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Важно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется вся строительная документация. Поэтому, если у покупателей возникают претензии по качеству строительства или эксплуатации квартир, обращаться следует именно к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с этой стороной.
Основная цель девелопера — максимизировать прибыль от реализации проекта.
Критерии выбора надежного девелопера
Для выбора надежного девелопера необходимо учитывать несколько важных критериев.
Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем больше объектов было успешно завершено, тем более надежной выглядит компания. Также важно обратить внимание на географию проектов, поскольку работа в различных регионах говорит о масштабах и устойчивости девелопера.
Второй критерий — опыт работы. Присутствие девелопера на рынке много лет является дополнительным положительным фактором при выборе.
Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Эти документы легко проверить, так как девелопер обязан размещать всю необходимую информацию на своем сайте.
Четвертый критерий — надежные партнеры и инвесторы. Сотрудничество с крупными банками служит хорошим признаком надежности девелопера.
Пятый критерий — наличие всех необходимых документов. Это включает правоустанавливающие документы на землю и договоры страхования ответственности застройщика. Отсутствие хотя бы одного из них должно насторожить.
Шестой критерий — это подробный договор. В нем должна содержаться вся информация о девелопере, а также четко прописанные права и обязанности обеих сторон.
Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные комментарии в интернете могут встречаться даже у самых надежных девелоперов, но если их слишком много, это серьезный повод задуматься.
Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:
— При выборе надежного застройщика или девелопера важно помнить, что новое строительство сейчас осуществляется по схеме проектного финансирования. Поэтому нужно прежде всего оценивать надежность банка, открывающего эскроу-счет, который гарантирует возврат денег в случае завершения проекта. Говоря о самом девелопере, лучше всего обращать внимание на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.
В чем разница между девелопером и застройщиком
Девелопер и застройщик — это два термина, которые часто путать, однако между ними существуют важные различия.
Определение «застройщик» содержится в законе. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, застройщик — юридическое лицо, которое осуществляет строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов на участке, принадлежащем ему или другому владельцу.
Кроме того, застройщик проводит инженерные изыскания, которые включают анализ окружающей среды и антропогенных факторов, чтобы гарантировать безопасность жизни людей на территории строительства.
Застройщик должен соответствовать всем требованиям и выполнять обязательства, прописанные в федеральном законе о долевом строительстве, включая отсутствие непогашенной и неснятой судимости за преступления против государственной власти.
Потенциальные клиенты могут заключить договор купли-продажи исключительно с застройщиком.
Термин «девелопер» в законодательстве не указан. Девелопер проходит все стадии реализации строительства, но также выполняет множество других задач: включая маркетинг, рекламу, поиск инвесторов и многие другие аспекты.
Часто девелопер — это крупная компания, у которой есть дочерние организации-застройщики.
Основная цель обоих участников — строительство и передача объектов недвижимости в эксплуатацию. Однако юридическая ответственность перед покупателями лежит лишь на застройщике.
Чтобы успешно купить квартиру, необходимо правильно управлять финансами. В этом поможет мобильное приложение Халвы. Оформляйте карту и следите через сервис за своими расходами, чтобы выявить несущественные траты, минимизировать их и начать откладывать на более важные цели.
Как выбрать
Выбор девелоперской компании или специалиста должен основываться на нескольких критериях. На что стоит обратить внимание:
1. Компетенции в отрасли. У надежного девелопера должна быть подлинная компетенция в своем секторе. Это критически важно, так как свидетельствует о его способности успешно реализовать проект. Например, ведущие компании имеют под собой многолетний опыт работы на рынке.
2. Количество завершенных проектов.
Эту информацию можно найти на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Данная система показывает все проекты, выполненные в соответствии с законодательством. Если девелопер работал в различных регионах России, это сигнализирует о его способности привлекать инвесторов.
3. Финансовое состояние.
У компании должно быть достаточное количество средств для выполнения всех запланированных работ. Проверить это можно, изучая бухгалтерскую отчетность. Данные о проблемных объектах доступны в реестре, а информация по учредителям и неуплате налогов размещается на сервисе Прозрачный бизнес.
4. Наличие разрешительной документации, проектных деклараций и прочих необходимых документов.
Все эти данные должны быть доступны в карточке проекта на сайте ЕИСЖС.
5. Информация о партнерах и инвесторах.
Сотрудничество с федеральными банками является хорошим показателем надежности девелопера.
6. Репутация компании.
Чаще всего информацию о скандалах и разбирательствах можно найти в государственных СМИ.
Таким образом, девелопер — это юридическое лицо, которое подготавливает строительные проекты и занимается их реализацией, участвуя во всех этапах — от поиска подходящего земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию. В отличие от застройщика, девелопер не несет юридической ответственности за построенный объект.
Данные о ценах, партнерах и тарифах актуальны на момент написания статьи.
В чем разница?
Застройщик и девелопер — это термины, относящиеся к одной области, но с конкретными отличиями. Застройщик — это тот, кто является владельцем проекта (то есть плана по развитию недвижимости). Он также может быть временным собственником или арендатором земли, на которой ведется строительство — это схоже с улучшением приобретенного объекта. Однако разница всё-таки имеется.
Застройщик — это юридическое понятие. Он является тем субъектом, который по закону несет ответственность за строительство.
Девелопмент недвижимости, наоборот, — это экономический термин. Говоря доступным языком, девелопер — это предприниматель, которому ставится задача увеличить стоимость здания или земельного участка. При этом формально он не отвечает за качество конечного продукта — это задача застройщика. Девелопер же занимается рекламной поддержкой проекта, поиском инвестиций и его реализацией.
Девелоперские компании редко выступают в роли застройщиков, так как это другая сфера деятельности. Исключение составляют ведущие девелоперы Москвы и Санкт-Петербурга, представляющие собой крупные концерны, способные работать в нескольких направлениях одновременно.
На межрегиональных рынках может применяться такая схема: крупная девелоперская компания в своем головном офисе создает несколько дочерних предприятий-застройщиков в разных регионах. Головная компания осуществляет информационную и рекламную поддержку, тогда как дочерние структуры занимаются непосредственно строительными работами.
Иногда девелопмент сочетается с другими видами предпринимательской деятельности, например, существуют банки, которые также выступают как девелоперы.
Основные задачи и функции девелопера:
1. Исследование рынка и анализ потребностей.
2. Финансовая оценка объектов недвижимости.
3. Разработка детализированного бизнес-плана.
4. Поиск и привлечение инвесторов для финансирования проекта.
5. Подготовка необходимой проектной (инженерной, технической) документации.
6. Управление ресурсами, такими как финансы, строительные материалы и трудовые ресурсы.
7. Контроль за качеством и сроками выполнения строительных работ.
8. Поиск покупателя или арендаторов готовых объектов.
Традиционная классификация девелопмента делит его на две основные категории: fee (вознаграждение) и speculative (спекулятивный). В качестве добавочной категории иногда рассматривается BTS-девелопмент.
Fee-девелопер — это наемный специалист, работающий от имени инвестора. Fee-девелопер выполняет функции управляющего проектом, не внося в него своих собственных средств и не проявляя чрезмерной инициативы. Он разрабатывает проект, согласует документы и нанимает строителей. В некоторых случаях, особенно по вопросам нежилой недвижимости, он может заниматься арендой офисов, складов, торговых площадей и так далее. За свои услуги fee-девелопер получает фиксированный гонорар, ведь его поиск, как правило, осуществляется через тендеры.
Speculative-девелопер является полноправным владельцем проекта и инициатором. Он выполняет такие же функции, как и fee-девелопер, но дополнительно выполняет функции инвестора. Это означает, что он может самостоятельно привлекать средства, обращаться за кредитами, искать спонсоров и других инвесторов с целью минимизации своих финансовых рисков.
В обоих случаях главная цель девелопера состоит в получении максимальной прибыли. Созданный объект стремится продать по более высокой цене; для этого проводится детальное исследование рынка и вкладываются ресурсы в рекламу. Fee-девелоперы в России, как правило, получают 10% от стоимости проекта, тогда как заработок спекулятивного девелопера гораздо выше, но и риски для него также больше.
Проекты в формате BTS не могут считаться классическим девелопментом, так как их основная цель не максимизация прибыли, а строительство или переоборудование здания под конкретные нужды определенной компании. В этом случае девелопер получает фиксированную сумму, заранее оговоренную, которая не зависит от окончательной стоимости объекта. Однако его функции остаются прежними.
Существует альтернативная классификация по типам недвижимости, которые должны быть улучшены.
Докшелтер — это специализированное устройство для герметизации дверного проема, функционирующее по принципу шлюза. Оно преимущественно используется на продуктовых складах, особенно в морозильных и холодильных помещениях.
