В некоторых случаях продавец комнаты-студии демонстрирует привлекающий внимание проект, выполненный дизайн-ателье, и уверяет, что согласование перепланировки уже на финишной прямой. Не стоит спешить с выводами о легкости сделки.
Комната с перепланировкой: почти квартира
В наши дни существует популярный вариант преобразования просторной комнаты в коммунальном жилье в квартиру-студию. В процессе этой модернизации в жилом помещении организуется мини-кухня, обозначается отдельный санузел, устанавливается душевая кабина, что дает возможность создать более функциональное и комфортное пространство для жизни.
Тем не менее, большинство комнат-студий, расположенных в исторических зданиях, находятся в нелегальном статусе, и узаконить их зачастую невозможно. В то же время такие нелегальные квартиры являются весьма привлекательными на рынке краткосрочной аренды. Всего лишь забывающие о юридических нюансах потенциальные покупатели иногда рассматривают возможность приобретения доли в коммуналке с намерением провести перепланировку как единственный шанс на улучшение жилищных условий в престижном районе.
На вторичном рынке таких объектов с подобными перепланировками достаточно. Они могут варьироваться: в некоторых случаях на продажу выставляются именно комнаты с одним или несколькими дополнительными удобствами (своя душевая, санузел), в других — доли в собственности с легализованными или, чаще всего, с нелегализованными модификациями.
Некоторые продавцы даже начинают позиционировать такие объекты как полноценные квартиры. Действительно, легальные квартиры-студии в старом жилом фонде иногда встречаются, однако их достаточно мало, и они располагаются, как правило, на первых этажах. Почему это так, мы объясним ниже.
Правила и исключения
В зданиях старого фонда встречаются очень просторные коммунальные квартиры, где имеются комнаты-залы площадью до 40 квадратных метров и потолки высотой до четырех метров. В таких условиях возможно разместить не только студию, но и даже двухуровневую квартиру. Однако если под залом расположены жилые комнаты, кухня и санузел в этом зале не могут быть легализованы с точки зрения законодательства.
Тем не менее, никаких правил без исключений не существует. В некоторых дореволюционных зданиях могут быть легальные квартиры с первичными студийными планировками — к примеру, так называемые дворницкие на первых этажах или меблированные комнаты, которые считаются равнозначными квартирам. Примечательно, что такие квартиры встречаются в известном Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь составляет 25 кв. м с высотой потолка 3,4 м, кухонный уголок и санузел расположены при входе, а над него находится спальная антресоль).
Однако это примеры изначально проектированных помещений с учетом коридорных систем и меблированных комнат. В советское и постсоветское время некоторые жители старого жилого фонда также смогли легализовать свои санузлы и кухни, не соответствующие современным строительным и жилищным нормам, такие как проходные кухни, ванные комнаты, соседствующие с кухнями и туалетами под ними.
Сегодня такие модификации уже невозможны. Например, вариант с кухней в прихожей, характерный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир, больше не приемлем, так как согласно действующим нормам помещение для приготовления пищи должно оснащаться окном.
Пять унитазов — не предел
В январе текущего года Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга решительно запретил установку в трехкомнатной квартире, когда-то бывшей обычной коммуналкой, пяти унитазов. Иск подала местная администрация. Поводом послужили обращения встревоженных соседей. Когда в квартире, находящейся в известном дореволюционном доходном доме, сменился владелец, тот начал, как это часто бывает, ремонт, при этом создавая огромное количество шума. Когда местные чиновники смогли попасть внутрь, то не поверили своим глазам: межкомнатные стены были снесены, команда рабочих демонтировала кухонное оборудование и санузел, а также разрушила кладовку. Вместо этого в квартире площадью 157 квадратных метров собственник «разделил» на пять новых комнат, каждая из которых была оборудована унитазом и душевой кабиной, фактически превратив каждую из них в мини-студию. Владельцем планировалось сдавать это жилье туристам.
Но это не единственная подобная ситуация.
— В Санкт-Петербурге процесс «нарезки» студий из обычных квартир уже длится более десяти лет. В настоящий момент количество таких объектов в рекламе стало крайне заметным. Процесс выявления подобных объектов местными властями поставить на высоком уровне. Их обнаруживают по расходу воды, а также по обращениям соседей, сантехников и газовщиков. Итог для всех собственников этого типа жилья всегда один — вернуть объект в первоначальное состояние за свой счет. Я лично помогал исполнять решение суда по возврату подобных объектов в прежний вид от имени одного такого «нерадивого» покупателя. Разговаривая с судебными приставами, они сообщают о большом количестве таких дел, — рассказывает Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», а также президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Основная проблема таких «студий» заключается в их незаконной перепланировке. Узаконить ее нет ни малейшей возможности. Поэтому решение суда по таким объектам может быть только одно — собственник обязан вернуть всё в первоначальное состояние.
Доля в мокрой зоне
И все же, чем с юридической точки зрения плохи студии, трансформированные из многокомнатных квартир?
Адвокат Владлен Черновол, руководитель Адвокатской консультации Черновола, утверждает, что существует две основных проблемы. Первая заключается в отсутствии отдельного кадастрового номера. «Часто покупателю предлагается приобрести не конкретный объект недвижимости, а долю в праве собственности, так как отдельный объект недвижимости не создан», — поясняет он.
Таким образом, даже в том случае, если в каждой комнате имеется собственный душ и санузел, и помещение выглядит обособленно, по факту оно все равно остается просто комнатой в коммунальной квартире.
При этом, это ещё считается приемлемым вариантом, поскольку комната — это по праву легальный объект недвижимости, который фиксируется в плане квартиры, его можно продать или оставить в наследство. Но если продавец снес стены и заново «перенарезал» комнаты, покупатель оказывается в ситуации, когда получает лишь абстрактные метры квартиры без конкретного выделенного объекта.
Таким образом, возникает вторая проблема — многие перепланировки не подлежат легализации ни при каких обстоятельствах. В частности, Жилищный кодекс запрещает снос несущих стен и перенос мокрых зон над жилыми помещениями, так как это может нарушить права соседей, которые живут под вами.
Единственный теоретический шанс согласовать перепланировку появляется, когда «мокрая зона» располагается на первом этаже или над нежилыми помещениями, например, если часть дома сдаётся под бизнес-центр. Однако если при этом продавец провёл снос несущих стен, согласовать объект все равно не удастся.
Сколько стоит квартира
Студия площадью 21 кв. м. предлагается на продажу в Москве за 7,2 миллиона рублей, расположенная в районе Сосненском (по состоянию на июль 2024 года). За аналогичные деньги можно приобрести студию площадью 25,6 кв. м. на Волгоградском проспекте. В то же время однокомнатная квартира в Сосненском районе стоит 9,8 миллиона рублей, что превышает площадь студии — 34,5 кв. м. Однако важно ли это, если дополнительное пространство не улучшает функциональности помещения, а просто увеличивает площадь одной комнаты?
Многие россияне редко покупают новое жилье, поэтому среди владельцев однокомнатных квартир есть такие, кто устал от внешнего вида своих квартир. Они начинают проявлять интерес к дизайнерским курсам, где обучают, как преобразовать интерьер, включая переделку комнаты в студию. Поэтому ответ на вопрос, можно ли из однокомнатной квартиры сделать студию, можно считать условно положительным: в теории это возможно, но не всегда.
Давайте разберемся в процессе перепланировки на практике. Наиболее простой вариант планировки включает жилую комнату и кухню, которые ориентированы на одну сторону дома, то есть расположены рядом. Для того чтобы превратить такое помещение в студию, нужно будет всего лишь демонтировать стену между ними.
Однако перед этим необходимо убедиться, что стена не является несущей. Для этого следует обратиться в управляющую компанию или в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Попробовать получить такую информацию можно и через интернет, если известна серия дома (она может быть указана в техническом паспорте), но лучше пользоваться официальными источниками. Сносить несущие стены запрещено законодательно.
Если же стена не несущая, то процесс перепланировки составляется из нескольких ключевых этапов:
Первый шаг — это подготовка проекта перепланировки. Составить документ самостоятельно не получится, так как необходимо быть осведомленным в строительных и санитарных нормах. Поэтому проект придется заказывать в архитектурном бюро, имеющем разрешение на выполнение работы. В этом бюро заказчику могут предложить собственные варианты, как из одной квартиры сделать две студии или рассмотреть предоставленный проект и высказать мнение о его реалистичности.
На втором этапе происходит согласование готового проекта. Это может сделать как архитектурное бюро (если это прописано в договоре), так и сам заказчик. Необходимые документы подаются в городскую жилищную инспекцию вместе с заявлением, в котором собственник квартиры просит разрешить осуществление перепланировки на основании предоставленного проекта.
Так как перепланировка затрагивает интересы всех членов семьи, то есть тех, кто является совладельцами квартиры (это можно выяснить по выписке из ЕГРН), потребуется письменное согласие от них на осуществление перепланировки.
После получения разрешения на проведение работ и при отсутствии каких-либо претензий, можно приступать к найму строителей и начинать капитальные изменения. Важно иметь в виду, что должны выполняться именно те работы, которые были согласованы, и любые другие невозможно. В противном случае жилищная комиссия может наложить штраф или, как минимум, не подписать акт сдачи-приемки объекта, а значит, не узаконить перепланировку.
Подписание акта выполненных работ является предпоследним этапом.
На финальном этапе останется зарегистрировать изменения в учетно-технической документации, то есть внести изменения в технический паспорт квартиры в БТИ. Новый технический паспорт регистрируется в Росреестре.
Если же комната и кухня располагаются друг напротив друга, то для превращения квартиры в студию необходимо будет снести две стены, что увеличит затраты по сравнению с предыдущим вариантом перепланировки, но последовательность действий по подготовке и регистрации изменений останется аналогичной.
Разделение двухкомнатной квартиры на две студии
Вопрос деления квартиры на студии требует дополнительного уточнения. Если речь идет о двухкомнатной квартире, которую вы собираетесь покупать для переделки в студию, то такого объекта уже достаточно у застройщиков. Он получил название «евродвушка» и стал популярным продуктом 2000-х годов. В «евродвушке» имеется отдельный санузел и одна изолированная комната с дверью, что идеально подходит для молодых пар. Супруги могут принимать гостей в большом пространстве, где объединены кухня и общая комната, а для определения личного пространства в спальне достаточно просто закрыть дверь. «Евродвушка» оказалась довольно удобной во время пандемии COVID-19, когда многим людям приходилось работать из дома, так как позволяла разделить рабочие и учебные зоны, не мешая друг другу.
Другой вариант преобразования включает напоминание о базовом определении студии, данном в 1865 году: студия — это комната, совмещенная с санузлом. Можно возразить, что в ряде стран люди проживают в комнатах без отдельного туалета, как в отечественных общежитиях коридорного типа. Но в таком случае получится, что владелец сдает в аренду только комнату, а не полноценную студию, а это совсем другой уровень доходов. Разнообразные методы преобразования квартиры в студию привлекают внимание не только с целью улучшения жилплощади, но и для извлечения прибыли, так как именно это важный аспект в ходе аренды.
Однако тем, кто планирует преобразовать однокомнатную квартиру, например, в «хрущевке», в две студии, следует учитывать, что в квартире придется организовать два отдельные санузла. Памятуя о том, что площадь однокомнатной квартиры довольно мала, такая задача может стать труднопреодолимой. Причем узаконить этот проект не получится ни в какой форме.
Более разумным вариантом такого деления (хотя и не очень легальным) является известный метод разделения многокомнатной квартиры на студии. Неосмотрительный инвестор приобретает большую квартиру, например, четырех- или пятикомнатную. Затем он сносит внутренние перегородки для создания пустого пространства, которое после этого делит на пять студий, каждая из которых состоит из одной комнаты с маленьким санузлом, в котором устанавливаются душевые кабины и туалетные унитазы.
Цель всех манипуляций остается прежней — сдавать жилье в аренду, например, студентам на длительный срок или туристам, а также влюбленным парам по коротким срокам. Это выгодная схема для инвестора, так как он приобретает одну квартиру и взамен получает пять. При этом для перевода квартиры в такое состояние большинству достаточно провести небольшую внутреннюю перепланировку.
Такой бизнес будет процветать до тех пор, пока соседи не поднимут на него жалобу или же проблему не заметит управляющая компания. Соседей могут смущать шум и постоянный поток людей, а управляющая компания легко выявит такие объекты по увеличенному расходу воды и энергии, а также другим очевидным признакам.
После того как подобная незаконная перепланировка станет видимой, владельцу придется вернуть объект в первоначальное состояние за свой счет. Узаконить такую перепланировку не получится, особенно если внизу располагается жилое помещение, поскольку перенос мокрой зоны над жилыми помещениями запрещен.
Несмотря на свою незаконность, это не означает, что никто не использует данный метод. Управляющие компании активно следят за нарушениями, а суды выносят предписания. Обсуждение подобных случаев в прессе стало актуальным лишь тогда, когда количество перепланированных квартир достигло критической массы, и стало необходимым освещать возникающие сложности, с которыми сталкиваются нарушители законодательства.
Плюсы и минусы перепланировки
Преимущества переоборудования хрущевки в студию можно выделить следующие:
- возможность увеличения жилой площади за счет замены нефункциональных коридоров и лишних перегородок;
- реализация интерьеров в едином стилевом решении, включая использование различных креативных дизайнерских идей;
- упрощение некоторых аспектов, связанных с уборкой и эксплуатацией квартиры.
Говоря о недостатках создания студии в «хрущевке», нельзя не отметить следующие моменты:
- потребуются значительные финансовые вложения на разработку дизайн-проекта, снос перегородок и отделочные работы;
- перепланировка предполагает обязательное согласование в БТИ.
Зонирование
С помощью сноса перегородок можно создать более удобное и комфортное жилое пространство. Комната становится цельной, освещенной и более просторной. Однако ее все равно необходимо визуально разделить на несколько зон. Для этой цели можно использовать мебель, раздвижные перегородки или ширмы из дерева, оргстекла и поликарбоната, разнообразные настенные и напольные покрытия.
Можно выделить кухню, установив её на подиум, если высота потолков это позволяет. Пространство под подиумом может использоваться в качестве вместительного места для хранения. Также там можно размещать кровать, убирая её на дневное время.
Если нежелательно сочетать различные по цвету обои или плитку для кухни и жилой части, для зонирования подходят и светильники. Это могут быть споты или точечные лампы, установленные по разделяющей линии.
Если хочется организовать не только визуальное, но и функциональное разделение зон, можно поставить высокие стеллажи. С одной стороны, например со стороны кухни, полки можно использовать для хранения посуды, а в гостиной повесить плазменный телевизор. Это касается сразу нескольких задач. Таким образом, не потребуется тумба или громоздкие гарнитуры для телевизора. Альтернативой послужат компактные шкафы-купе.
Также для зонирования помещения и одновременного его украшения можно использовать цветы. Они должны быть неприхотливыми, а также выдерживать колебания температуры и влажности. Обратить внимание можно на разные виды суккулентов и лиан.
Как сделать из однокомнатной квартиры студию?
Собственники однокомнатных квартир чаще всего заинтересованы в перепланировке, ведь исходные характеристики их жилья зачастую не соответствуют современным требованиями и ожиданиям пользователей. Одним из самых распространенных вариантов перепланировки однокомнатной квартиры является создание студии, в которой между жилой комнатой и кухней отсутствует перегородка.
Перепланировка однокомнатной квартиры в студию чрезвычайно популярна, так как в результате осуществляется значительное освобождение пространства, которое можно использовать для повышения эксплуатационных характеристик жилого объекта. Кроме того, процедуры ремонта в данном случае не являются особенно сложными, так как обычно в них предполагается демонтаж только одной ненесущей перегородки, а после этого можно заняться дизайнерским оформлением комнаты.
Когда нельзя объединить комнату с кухней?
Возможность создания студии из однокомнатной квартиры всегда определяется индивидуально. Наиболее распространённой причиной, по которой собственник не может осуществить желаемую перепланировку, является то, что стена между кухней и комнатой несет конструктивные функции. Несущие внутренние перегородки чаще всего встречаются в панельных и блочных домах, однако назначение перегородок зависит от конкретной серии многоквартирного дома. Для определения технической возможности создания студии собственник может запросить в БТИ техпаспорт своей квартиры, где обозначены назначения всех перегородок.
Если стена является несущей, то её демонтаж недопустим, так как такие работы противоречат действующему законодательству, так как они могут негативным образом сказаться на функциональных качествах, надежности и безопасности всего жилого объекта.
Вторым барьером на пути к созданию студии служит закон, согласно которому единственная жилая комната не может быть объединена с кухней, так как в результате таких действий помещение утратит статус жилого, а значит, квартиру нельзя будет использовать для проживания. Обойти это правило достаточно просто: можно выделить на территории комнаты еще одно жилое пространство и отделить его от остального помещения тонкими перегородками. При этом площадь новой комнаты должна составлять не менее 14 кв. м., а доступ к естественному освещению должен быть обеспечен.
Третья причина невозможности трансформации заключается в запрете объединения жилых комнат с кухнями, где установлено газовое оборудование. Поскольку газоснабжение является опасной инженерной системой, в процессе ее эксплуатации может возникнуть ряд аварийных ситуаций. Если кухня не отделена от остального внутреннего пространства стеной, последствия могут быть крайне серьезными.
Если в кухне находится газовая плита, а собственник хочет реализовать перепланировку четырехкомнатной квартиры или другого объекта, ему нужно не только спланировать демонтаж перегородки, но и заменить газовую плиту на электрическую.
Обобщая, если стена между кухней и комнатой не является несущей, собственник имеет возможность преобразовать свою квартиру в современную студию. Тем не менее, это может повлечь за собой необходимость выполнения дополнительных сложных и ответственныъ работ, что значительно усложняет процесс перепланировки в целом и требует увеличения бюджета на капитальный ремонт.
Согласование проекта перепланировки
Перепланировка квартиры в студию может производиться по эскизу или на основе профессионального проекта. Тип необходимого документа для капитального ремонта определяется в зависимости от сложности предстоящей перестройки и запланированных работ.
Если в процессе перепланировки намечено только демонтаж одной ненесущей стены, собственнику достаточно подготовить эскиз. Для этого ему следует на плане квартиры из БТИ показать, какую перегородку планируется убрать. Эскиз может быть отправлен на согласование как до, так и после завершения работы, однако специалисты рекомендуют делать это предварительно, чтобы инспекторы могли заранее удостовериться в безопасности и правомерности предлагаемых демонтажных мероприятий.
